Bref historique sur l’évolution du droit de la copropriété
- LE REGLEMENT DE COPROPRIETE
A. Le règlement de copropriété
- Son origine
- Son contenu
- La nature juridique de l’état descriptif de division
- Les conditions d’opposabilité des documents à la copropriété
B. Droits et limites du copropriétaire
- Respect des droits aux autres copropriétaires
- Respect de la destination de l’immeuble de ses caractères ou de sa situation
- Obligations de supporter certains travaux
- Obligation d’assurance
C. Le nouveau document : La fiche synthétique de la copropriété
.
- LES CHARGES DE COPROPRIETE
A. Les deux catégories de charges
1. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun
2. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes
B. Le mode de répartition de chaque catégorie de charges
1. Le critère de répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun
2. Le critère de répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes
D. La modification de la répartition des charges
E. L’action en révision de la répartition des charges
1. Cas visé
2. Condition d’exercice de l’action
3. Conséquences de l’action en révision
F. L’action en nullité de la répartition des charges
G. Opposabilité du règlement de copropriété et de ses modifications
1. Opposabilité du règlement de copropriété aux locataires
2. Opposabilité du règlement de copropriété à l’acquéreur d’un lot
A. Forme du syndicat
B. Personnalité morale du syndicat
C. Objet du syndicat
D. Responsabilité du syndicat
E. Disparition du syndicat
A. Le budget prévisionnel
B. Les dépenses exclues du budget prévisionnel et fonds travaux
C. Instauration de règles comptables spécifiques à la copropriété
1. Seuls les comptes des syndicats de copropriétaires sont concernés.
2. Exclusion partielle des « petites copropriétés »
D. Une comptabilité d’engagement
E. Présentation et contenu des comptes du syndicat
F. Modalités d’établissement des comptes du syndicat des copropriétaires
G. Exercice comptable et clôture
FOCUS SUR LES PETITES COPROPRIETES ET SUR LES DERNIERES EVOLUTIONS
BREF HISTORIQUE SUR L’EVOLUTION DU DROIT EN COPROPRIETE
Alors que le statut de la copropriété concerne aujourd’hui plus d’un quart des ménages, soit quelque 8,4 millions de logements (chiffres tirés de l’«enquête logement» réalisée par l’Insee en 2006), à de rares exceptions près (Rennes et Grenoble notamment) la propriété collective immobilière n’existait pas en 1804.
Ce n’est pourtant que par une loi du 28 juin 1938 que, entérinant largement la pratique notariale (et abrogeant l’art. 664), le législateur prit en compte l’ampleur du phénomène. La notion de «syndicat» devait alors apparaître (il n’était cependant pas doté de la personnalité morale), le syndic devenait obligatoire et l’assemblée générale était promue organe délibérant.
Il fallut attendre 1965 pour qu’une nouvelle loi (qui, bien que de nombreuses fois amendée depuis, constitue encore aujourd’hui le texte de base régissant la matière) corrige certaines de ces imperfections.
Cette loi va accroître les obligations du syndic, lesquelles deviennent d’ordre public (c’est, par ex., ce texte qui instaure le vote obligatoire concernant le compte bancaire ou postal séparé), faciliter la prise de décisions (en assouplissant la majorité de l’art. 26, en allongeant la liste des travaux relevant de la majorité de l’art. 25, en permettant à un non-copropriétaire d’être mandataire d’un membre du syndicat, en autorisant, sauf exception, chaque copropriétaire à recevoir plus de trois délégations de vote…) et renforcer les moyens de contrôle des copropriétaires (en instaurant un pouvoir de consultation des pièces justificatives des charges entre la convocation de l’assemblée générale et sa tenue et en généralisant le conseil syndical, organe de contrôle et d’assistance du syndic).
Depuis, différents textes sont venus retoucher la loi, en particulier la loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat, dont deux des caractéristiques principales sont, d’une part, de prendre en compte la forte augmentation du phénomène des impayés (en créant un «superprivilège» immobilier au profit du syndicat des copropriétaires) et, d’autre part, de traiter le problème des copropriétés en difficulté (en instaurant une section consacrée aux «dispositions particulières aux copropriétés en difficulté» prévoyant la désignation d’un administrateur provisoire doté de pouvoirs de nature à rétablir le fonctionnement normal de la copropriété, la suspension, l’interdiction ou l’arrêt, pendant un certain temps, de certaines actions en justice et voies d’exécution intentées à l’encontre du syndicat…).
On notera aussi la loi «Carrez» du 18 décembre 1996 qui, rétablissant l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, impose au vendeur d’indiquer la superficie de la partie privative du lot qu’il cède.
Puis vint la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, qui, dans son second titre (intitulé «conforter la politique de la ville»), consacre une section aux «dispositions relatives à la protection de l’acquéreur d’immeuble et au régime des copropriétés».
On retiendra de cette loi que, en matière de copropriétés en difficulté, elle renforce les pouvoirs de l’administrateur provisoire; qu’elle facilite la passerelle de majorités entre la majorité absolue de l’article 25 et la majorité simple de l’article 24; que cette dernière doit désormais s’entendre de «la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés»; qu’elle renforce l’information des candidats acquéreurs (en créant un carnet d’entretien et un diagnostic technique); que, sauf vote contraire de l’assemblée, elle rend le compte postal ou bancaire obligatoire; et qu’elle instaure un mécanisme redoutable à l’encontre des mauvais payeurs (à savoir: exigibilité immédiate de toutes les provisions en cas d’impayé non régularisé à bref délai et imputation au seul copropriétaire défaillant des frais nécessaires au recouvrement des sommes dues).
Depuis, le 1er janvier 2007, la loi SRU impose la mise en place de règles comptables spécifiques dans chaque copropriété, dans le respect du décret no 2005-240 du 14 mars 2005, relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, de ses annexes.
La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) consacre son titre II à la lutte contre l’habitat indigne et aux copropriétés dégradées. Ainsi, le législateur semble considérer que toute copropriété est, au mieux, une copropriété en difficulté qui s’ignore…
La loi no 2015-992 du 17 août 2015 de transition énergétique pour la croissance verte instaure de nouvelles contraintes (carnet numérique de suivi et d’entretien du logement, individualisation des frais de chauffage…)
I.LE STATUT DE LA COPROPRIETE
- Domaine d’application du statut de la copropriété
- L’immeuble ou le groupe d’immeubles doivent être bâtis
Ainsi, la loi de 1965 n’a pas vocation à régir les immeubles non bâtis (c’est-à-dire les terrains nus, les voies privées…; pour une récente illustration.
Pour autant, rien n’interdit de retrouver des parties non bâties dans une copropriété (cours et jardins notamment) qui, accessoires à l’immeuble, relèveront du régime de la copropriété des immeubles bâtis.
De même, les immeubles en cours de construction ne sont pas concernés par le statut légal. Cette conséquence de la définition du domaine d’application de la loi de 1965 n’est d’ailleurs pas sans poser problème, spécialement lorsque la (future) copropriété est composée de plusieurs immeubles en cours de réalisation. En effet, la rigueur du texte voudrait qu’alors le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne s’applique qu’à l’achèvement du dernier des bâtiments, soit, parfois, plusieurs années après l’édification du premier immeuble.
Pour contourner cette difficulté, la pratique a créé le concept de «lot transitoire», dont la partie privative est constituée du droit de construire et auquel on affecte une quote-part de parties communes précisant que le droit de construire sur un lot n’est pas soumis à autorisation, dès lors les prescriptions du règlement de copropriété sont suffisamment précises et que la construction les a respectées, il y aura naissance de la copropriété dès l’achèvement du premier bâtiment (si tant est que la propriété des lots soit au moins répartie entre deux personnes).
2.La propriété de l’immeuble ou du groupe d’immeubles doit être répartie entre plusieurs personnes
Cela semble une évidence: il n’y aura copropriété qu’à partir du moment où au moins deux propriétaires se partageront les lots composant l’immeuble. Ainsi, dès lors que le promoteur aura vendu un lot de sa nouvelle réalisation, dès l’instant où l’unique propriétaire d’un immeuble ancien aura cédé un appartement, ipso facto la copropriété verra le jour.
3. Chaque copropriétaire doit être titulaire d’un lot comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes
L’une des caractéristiques majeures du régime de la copropriété est que chaque copropriétaire est titulaire d’un lot de copropriété (une partie privative;, à laquelle correspond un nombre de millièmes ou tantièmes (également appelé «quote-part de parties communes»).
- Les Parties communes et les parties privatives
- Les parties privatives
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 définit la notion de «partie privative», sans pour autant dresser une liste de ce qu’il convient de ranger dans cette catégorie.
Le critère de distinction entre «partie privative» et «partie commune» (notion définie à l’art. 3) est fondé sur l’usage que le règlement de copropriété a réservé à la partie en question: alors que la partie privative est affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, la partie commune est affectée à l’usage ou à l’utilité de tous ou, à tout le moins, de plusieurs d’entre eux Il est à noter que cet article 2 n’a vocation à s’appliquer que dans la mesure où le règlement de copropriété ne contient pas de disposition contraire. En effet, l’article 43 de la loi n’a pas érigé ce texte en disposition d’ordre public.
Le premier alinéa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit la notion de «partie commune». Le critère retenu par le législateur est celui de l’usage ou de l’utilité que cette partie vont présenter pour les copropriétaires: il s’agira d’une partie commune dès lors qu’elle sera destinée à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires (on parlera alors de «partie commune générale») ou, à tout le moins, de certains d’entre eux (hypothèse d’une «partie commune spéciale
Les alinéas 2 et suivants de l’article 3 dressent une liste des parties communes.
Il existe deux sortes de parties communes: les parties communes matérielles (le sol, les cours, les parcs, le gros œuvre, les éléments d’équipement commun, les locaux de services communs, etc.) et les droits accessoires aux parties communes, que l’on peut qualifier de «parties communes virtuelles»: droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun, droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes.
- Les parties communes,
L’article 4 de la loi de 1965 établit le régime juridique des parties communes.
Ces parties appartiennent de manière indivise, soit à tous les copropriétaires, lorsqu’il s’agit de parties communes générales, soit à certains copropriétaires, lorsque nous sommes en présence de parties communes spéciales.
3.Calcul de la quote des parties communes comprise dans chaque lot
L’article 5 détermine les éléments à prendre en considération pour calculer la quote-part des parties communes correspondant à chaque lot, sans pour autant imposer une méthode de calcul particulière.
Ces éléments sont au nombre de trois.
Il s’agit de la consistance des lots, de leur superficie et de leur situation.
En revanche, en aucune manière l’utilisation des lots ne pourra être retenue
Concernant la consistance des lots, il sera tenu compte de leur structure physique (on distinguera les appartements, les chambres de service, les caves, les parkings, les boutiques…).
A propos de la situation des lots, on pourra notamment prendre en considération leur orientation, leur ensoleillement ou leur caractère plus ou moins bruyant.
Quant à la superficie des parties privatives, elle devra logiquement se calculer selon les critères retenus par l’article 46 de la loi.
- LE REGLEMENT DE COPROPRIETE
A. Le règlement de copropriété
En règle générale, le règlement préexiste à la mise en copropriété: établi par le vendeur ou le promoteur, il est joint à chaque acte de vente, acte dans lequel il est précisé que tout acquéreur s’engage à en respecter les termes.
La naissance de la copropriété n’est cependant pas subordonnée à l’existence de ce document
Néanmoins, le législateur de 1965 a affirmé le caractère impératif du règlement de copropriété
- Son contenu
Le règlement de copropriété doit comporter au moins huit éléments.
Il s’agit de:
– la détermination de la destination tant des parties privatives que des parties communes;
– l’indication de leurs conditions de jouissance;
– les règles d’administration des parties communes;
– l’état de répartition des charges;
– les stipulations relatives aux parties communes et aux parties privatives;
– les éventuelles conventions visées à l’article 37 de la loi de1965 (conventions par lesquelles un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits accessoires aux parties communes visés à l’article 3 autre que le droit de mitoyenneté; V. cet art. 37 et la jurisprudence y afférente);
– le cas échéant, l’état descriptif de division
– depuis l’ordonnance no 2014-1090 du 26 septembre 2014, pour les copropriétés dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local de l’urbanisme ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement et dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015, l’inclusion dans les parties communes de places accessibles aux personnes handicapées ainsi que les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées prioritairement aux personnes handicapées habitant la copropriété
Revenons sur les éléments de cette énumération qui posent problème.
Conformément à l’article 8-I, in fine de la loi, la destination de l’immeuble est définie par les actes de la copropriété (le règlement de copropriété et l’état descriptif de division), ses caractères (son architecture, ses éléments d’équipement et services collectifs…) et sa situation (l’exposition de l’immeuble, son environnement…).
Ainsi l’immeuble pourra-t-il être destiné:
– à la seule habitation (le règlement comportera alors une clause d’habitation bourgeoise stricte; sur la notion de «clause d’occupation bourgeoise», V. notes 41 s.);
– à l’habitation et à l’exercice de professions libérales (le règlement précisera que la destination de l’immeuble est l’habitation bourgeoise simple);
– à l’habitation, à l’exercice de professions libérales et aux activités commerciales.
Concernant l‘état de répartition des charges, l’article 10 précise que «tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».
- La nature juridique de l’état descriptif de division
Il ressort du dernier état de la jurisprudence que, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, l’état descriptif de division, qui, comme son nom l’indique, n’est relatif qu’à la division des lots, n’a pas de caractère contractuel.
Il ne saurait donc imposer d’obligation aux copropriétaires, même lorsqu’il est inséré au règlement de copropriété lui-même
En conséquence, lorsque règlement et état descriptif ne font matériellement qu’un, il est important, ainsi que le prévoit l’alinéa 2 de l’article 3 du décret de 1967, qu’à la lecture, aucune confusion ne puisse exister entre l’un et l’autre.
- Les conditions d’opposabilité des documents à la copropriété
Il s’agit du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, ainsi que de leurs modificatifs.
Il existe deux conditions exclusives l’une de l’autre à cette opposabilité
1re hypothèse: les documents ont été publiés au fichier immobilier du bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble. Alors, l’acte de transfert de propriété ou l’acte constitutif d’un droit réel devra expressément mentionner que l’acquéreur ou le titulaire du droit en a eu connaissance préalablement à l’acquisition de ses droits (jugeant que la mention de la publicité du règlement de copropriété préalable à l’acte de vente emporte ipso facto acceptation des clauses du règlement.
2de hypothèse: A défaut de publication des documents de la copropriété au fichier immobilier, ceux-ci seront quand même opposables à l’acquéreur ou au titulaire du droit réel, dès lors que l’acte de transfert de propriété ou l’acte constitutif dudit droit réel constatera expressément, d’une part, qu’il en a eu connaissance préalablement à l’acquisition de ses droits et, d’autre part, qu’il y a adhéré.
Dans les deux cas, il incombe au notaire de ne pas omettre l’une ou l’autre des clauses.
B. Droits et limites du copropriétaire
- Respect des droits aux autres copropriétaires
Les seules limites qui peuvent restreindre les droits des copropriétaires sont celles imposées par le respect des droits des autres membres du syndicat, le respect de la destination de l’immeuble et l’obligation de supporter certains travaux.
Toute autre restriction des prérogatives des copropriétaires par le règlement de copropriété serait réputée non écrite; toute décision d’assemblée générale limitant les droits des membres du syndicat en considération d’un autre motif serait illégale car constitutive d’un abus de droit.
Par leur comportement, les copropriétaires ne doivent, bien évidemment, pas troubler la tranquillité des autres membres du syndicat.
En matière de troubles de jouissance, une abondante jurisprudence vient sanctionner tout comportement excédant les inconvénients normaux du voisinage
- Respect de la destination de l’immeuble de ses caractères ou de sa situation
Le degré de contrainte venant entraver les droits des copropriétaires sera fonction de la destination de l’immeuble.
Conformément à l’article 8 de la loi de 1965, in fine, celle-ci est définie par:
– les actes de la copropriété (le règlement de copropriété et l’état descriptif de division);
– ses caractères (son architecture, les matériaux utilisés pour la construction, les éléments d’équipement et services collectifs existants…);
– sa situation (l’exposition de l’immeuble, son environnement…).
Ainsi, les restrictions aux droits des copropriétaires risquent-elles d’être plus importantes dans une copropriété de standing, dotée d’une clause d’habitation bourgeoise stricte (c’est-à-dire interdisant une autre destination que celle d’habitation) et située en plein centre ville que dans une copropriété plus ordinaire implantée en périphérie et dont le règlement de copropriété prévoit une destination mixte (concernant la destination de l’immeuble,
- Obligations de supporter certains travaux
Les alinéas 2 et suivants de l’article 9 sont consacrés à l’obligation, pour les copropriétaires et leurs ayants droit (notamment leurs locataires), de supporter l’exécution de certains travaux, même à l’intérieur de leurs lots.
Un refus de leur part pourrait être sanctionné . Par ailleurs, le syndic qui ne mettrait pas tout en œuvre pour passer outre cet obstacle pourrait être condamné in solidum à raison des retards pris dans le déroulement du chantier).
Pour autant, cette contrainte ne pèse sur les intéressés que dans la mesure où plusieurs conditions sont cumulativement réunies:
a. Condition relative à la nature des travaux
Les travaux en question doivent avoir été régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale.
b. Condition relative à la nécessité des travaux
Ce n’est qu’en dernier recours qu’une telle entrave aux droits des copropriétaires doit intervenir: toute solution ne portant pas atteinte aux parties privatives doit être privilégiée
c. Condition relative à l’avertissement du copropriétaire
Sauf urgence, les travaux nécessitant de pénétrer dans le lot du copropriétaire doivent être précédés d’une notification au moins huit jours avant le début de l’intervention.
d. L’altération des parties privatives ne doit pas être durable
A tout le moins, une indemnité sera due dès lors que les travaux auront généré un trouble de jouissance temporaire et grave, des dégradations, voire, a fortiori, une diminution définitive de la valeur du lot.
- Obligation d’assurance
En insérant un article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) impose tant au syndicat des copropriétaires qu’aux copropriétaires (occupants on non-occupants) eux-mêmes de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre ès qualités.
Le dispositif est complété par l’insertion des articles L. 215-2 à L. 215-4 dans le Code des assurances et par une modification de l’article 18 de la loi, imposant au syndic de soumettre à l’assemblée générale (à la majorité de l’art. 24), la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.
Le texte ajoute qu’en cas de refus de l’assemblée, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires
C. Le nouveau document : La fiche synthétique de la copropriété (hors RC)
De manière à permettre une meilleure information des acquéreurs de lots de copropriété dans un immeuble à destination au moins partielle d’habitation, à côté des informations portées sur le registre sur lequel le syndicat doit s’immatriculer, la loi ALUR impose au syndic qu’il établisse et tienne à jour annuellement (dans les deux mois de la notification de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes) une «fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti».
Au-delà de la précision selon laquelle cette fiche incombe au «représentant légal de la copropriété» (là où la loi vise le seul « syndic »), on retiendra qu’elle doit mentionner:
– l’identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie (adresse, numéro d’immatriculation…),
– l’identité du syndic ou de l’administrateur provisoire ayant établi la fiche,
– l’organisation juridique de la copropriété (nature du syndicat…),
– les caractéristiques techniques de la copropriété (nombre de lots et de bâtiments, notamment),
– les équipements de la copropriété (type de chauffage, nombre d’ascenseurs…),
– les caractéristiques financières de la copropriété (par exemple: montant des charges et du fonds de travaux, nombre de copropriétaires débiteurs et montant des impayés, ces deux dernières mentions n’étant toutefois pas de mise dans les «petites copropriétés» au sens de l’article 14-3, alinéa 2, de la loi de 1965).
En vigueur depuis le 31 décembre 2016 dans les copropriétés comportant plus de 200 lots, cette fiche, qui doit être mise à disposition des copropriétaires, s’imposera à compter du 31 décembre 2017 pour les syndicats de plus de 50 lots et au 31 décembre 2018 pour les autres.
Le texte nouveau précise enfin que la «fiche de synthèse» peut être extraite du registre national des copropriétés mentionné à l’article L. 711-1 du code de la construction et de l’habitation.
Tout manquement à cette obligation est lourdement sanctionné.
En effet, le fait pour le syndic de ne pas établir cette fiche va légitimer sa révocation, tandis que l’absence de mise à disposition sous quinzaine de la fiche à un copropriétaire qui en fait la demande va entraîner l’application d’une pénalité forfaitaire et automatique.
- LES CHARGES DE COPROPRIETE
Les charges de copropriété sont les sommes auxquelles les copropriétaires sont tenus en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.
Plus précisément, selon l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges se définissent comme «les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part».
Il existe deux catégories de charges, répondant à deux logiques quant à leur répartition entre les membres du syndicat.
A. Les deux catégories de charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 opère une distinction entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et celles qui sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes
1. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun
Sont à ranger dans cette catégorie, toutes les dépenses ayant pour origine l’existence d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun.
Il s’agit notamment des charges de chauffage des charges d’ascenseur, des charges d’eau, des charges générées par les portes automatiques de garage
2. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes
Ce sont les charges liées à la structure même de l’immeuble. A titre d’exemples, sont concernés, les frais d’entretien et de conservation des parties communes, tels le ravalement ou le maintien en bon état des espaces verts (
Sont également visés, tous les frais liés à l’administration de la copropriété, comme les primes d’assurance afférentes aux parties communes ou les honoraires du syndic
B. Le mode de répartition de chaque catégorie de charges
.
Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 10, le règlement de copropriété doit:
– déterminer la quote-part afférente à chaque lot pour chaque catégorie de charges;
– indiquer les éléments pris en compte et la méthode de calcul retenue, à la fois pour arrêter les quotes-parts et pour répartir les charges
Alors que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ne seront dues que pour autant que le service ou l’élément d’équipement en question présente une utilité objective pour le lot considéré, le simple fait d’appartenir au syndicat de copropriété suffit à justifier le fait de devoir s’acquitter des charges communes relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
a. Le critère de répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun
L’article 10, alinéa 1er, in fine, de la loi de 1965 dispose que la part contributive de chaque copropriétaire sera «fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot».
La jurisprudence nous enseigne que seule doit être prise en considération, l’utilité objective, c’est-à-dire virtuelle (ou potentielle), et non pas l’utilisation effective que les copropriétaires font desdits services ou éléments, en fonction de leurs convenances. Ainsi, un copropriétaire qui habite au second étage ne sera pas dispensé des charges d’ascenseur au prétexte qu’il ne s’en sert pas: le simple fait que son lot se situe à un étage desservi par cet élément d’équipement est suffisant à le rendre redevable des charges correspondantes.
En revanche, la destination de chaque lot sera prise en considération. En conséquence, par exemple, un local à destination commerciale ou professionnelle supportera des charges d’ascenseur, mutatis mutandis, plus élevées qu’un local affecté à la seule habitation.
La prise en compte de la seule utilité objective va notamment avoir pour effet d’imposer aux propriétaires des lots transitoires de régler les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun
b. Le critère de répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes
Il ressort de l’article 10, alinéa 2, de la loi, que les copropriétaires doivent s’acquitter des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes «proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5» de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, eu égard au caractère d’ordre public de l’article 10, la quote-part afférente à chaque lot sera obligatoirement fonction de sa consistance, de sa superficie et de sa situation.
C. Le paiement des charges
De ce vaste sujet, on retiendra tout d’abord de la jurisprudence récente qu’un copropriétaire ne pourrait s’affranchir de participer au paiement des charges au prétexte qu’il abandonne son lot.
Il a par ailleurs été jugé que le règlement des charges est dû indépendamment de la réalisation, des travaux votés.
D. La modification de la répartition des charges
En principe, la répartition des charges, telle qu’elle est inscrite dans le règlement de copropriété, est intangible.
En conséquence, ainsi que cela ressort des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, toute modification doit intervenir à l’unanimité des copropriétaires
Il y a des exceptions cependant à l’intangibilité de la répartition des charges suite à une décision d’assemblée
Il s’agit, d’une part, de la décision du syndicat de réaliser des travaux, des actes d’acquisition ou de disposition et, d’autre part, de l’aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot.
La troisième exception, mentionnée à l’article 25 e de la loi, concerne le changement d’usage des parties privatives.
Si cet article 12 traite exclusivement de l’action en justice visant à obtenir la révision de la répartition des charges, nous nous devons de faire état d’une autre action reconnue par les tribunaux tendant, elle aussi (mais sur un autre fondement), à obtenir une modification dans la répartition de la part contributive dont doit s’acquitter chaque membre du syndicat: l’action en annulation de la répartition des charges.
E. L’action en révision de la répartition des charges
1. CAS VISÉ
L’action en révision va être recevable, chaque fois que, bien que respectant les principes énoncés par l’article 10 de la loi de 1965, la répartition des charges va désavantager (ou avantager) excessivement un copropriétaire
Tel sera le cas lorsque, à la suite d’une interversion de surfaces entre deux lots, le demandeur invoquera non la méconnaissance des critères légaux de répartition des charges mais la surévaluation de celles-ci
2. CONDITIONS D’EXERCICE DE L’ACTION
L’exercice de l’action est enfermée dans des conditions très rigoureuses, tant en matière de délai qu’en ce qui concerne l’importance du déséquilibre de la répartition.
a. Condition de délai
L’action en révision peut être intentée, soit par tout copropriétaire dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier (art. 12, al. 1er), soit par le copropriétaire d’un lot dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux de son lot intervenue depuis la publication du règlement au fichier immobilier
b. Condition tenant à l’importance du déséquilibre (lésion de plus d’un quart)
Le copropriétaire demandeur doit, dans l’une ou l’autre des catégories de charges (charges communes générales de l’art. 10, al. 2 ou charges communes spéciales de l’art. 10, al. 1er) s’acquitter d’une quote-part de charges supérieure de plus d’un quart à celle qui devrait lui être réclamée ou, à l’inverse, un autre copropriétaire doit être redevable d’une quote-part
3. CONSÉQUENCES DE L’ACTION EN RÉVISION
Si les magistrats donnent raison au demandeur, ils devront effectuer une nouvelle répartition des charges (à cet effet, ils se feront assister par un expert).
Cette nouvelle répartition, qui n’aura d’effet que pour l’avenir
F. L’action en nullité de la répartition des charges
L’action en justice ne sera couronnée de succès que si la répartition est illégale, car non conforme aux dispositions de l’article 10.
G.Opposabilité du règlement de copropriété et de ses modifications
Il y aura opposabilité dès lors que ce(s) document(s) aura (auront) été publié(s) au fichier immobilier
1. Opposabilité du règlement de copropriété aux locataires
Concernant la situation du locataire, l’article 13 est à lire à la lumière de l’article 3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (C. baux) en vertu duquel «Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges».
2. Opposabilité du règlement de copropriété à l’acquéreur d’un lot
A propos de la vente d’un lot, cet article 13 est à rapprocher de l’article 4 du décret no 67-223 du 17 mars 1967, duquel il ressort que l’acte de vente doit expressément mentionner que l’acheteur a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions de l’article 13 de la loi, du règlement de copropriété et de ses actes modificatifs.
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat.
Celui-ci, naît, vit et, parfois, meurt.
Il naît de plein droit.
Ce syndicat, qui peut prendre plusieurs formes, est doté de la personnalité morale. Cela entraîne un certain nombre de conséquences quant à ses attributions et à la responsabilité qui peut lui être imputée.
A. FORME DU SYNDICAT
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat «ordinaire» ou celle d’un syndicat coopératif. Lorsque la seconde branche de l’alternative est choisie, le règlement de copropriété doit expressément le mentionner.
B. PERSONNALITÉ MORALE DU SYNDICAT
Le syndicat de copropriété est doté de la personnalité morale. Le syndicat a donc un patrimoine, dont l’actif est constitué principalement des sommes dont les copropriétaires sont redevables au titre des charges
Quant au passif du patrimoine du syndicat, il est composé des sommes qui sont dues par lui: aux prestataires avec lesquels il a contracté (entrepreneur à qui il a commandé des travaux, compagnie d’assurance auprès de qui il a souscrit une police d’assurance…), au personnel qu’il emploie (employé, gardien…), etc.
Sur la qualité de «non-professionnel» ou de «consommateur» du syndicat, déclarant irrecevable l’action d’une association de consommateurs en suppression de clauses illicites ou abusives contenues dans un contrat de syndic, au motif que cette action est limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs:.
C. OBJET DU SYNDICAT
Le syndicat a pour objet de conserver l’immeuble (ce qui comprend à la fois les parties communes et les parties privatives) et d’administrer les (seules) parties.
Pour atteindre ces objectifs, à l’occasion des réunions d’assemblée générale,, il prend toutes les décisions nécessaires à la pérennité de la copropriété: il va désigner le syndic et les membres du conseil syndical, commander des travaux, agir en etc.
Les pouvoirs du syndicat sont donc très larges. Ils connaissent cependant des limites. Ainsi, le syndicat ne saurait s’immiscer dans l’administration des parties privatives.
Sur la possibilité d’étendre l’objet du syndicat à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs, relatif aux résidences-services.
D.. RESPONSABILITÉ DU SYNDICAT
Ainsi qu’il est précisé au dernier alinéa de l’article 14, le syndicat est responsable des dommages causés, non seulement aux copropriétaires, mais également aux tiers, en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes
On notera par ailleurs que la responsabilité du syndicat pourra être engagée sur la base de l’article 1382 du code civil.
E.. DISPARITION DU SYNDICAT
Qu’une des conditions posées à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi de 1965 vienne à manquer, soit à raison de la destruction totale de l’immeuble, soit pour cause de réunion de tous les lots entre les mains d’une même personne le syndicat disparaît, avec la même automaticité que celle qui a prévalu lors de sa création.
- LE SYNDICAT DOIT SE DOTER D’UN BUDGET PRÉVISIONNEL
A. Le budget prévisionnel
Chaque syndicat de se doter d’un budget prévisionnel annuel.
Ce budget qui, en application de l’article 18 de la loi de 1965 devra être établi par le syndic et soumis par celui-ci à l’assemblée générale, est destiné à faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de la copropriété.
Si le principe de l’appel de fond trimestriel, largement plébiscité par la pratique, est consacré, puisqu’il constitue le mode de gestion qui va s’appliquer par défaut, le texte permet cependant à l’assemblée générale d’arrêter expressément d’autres modalités d’appel de fonds (des provisions mensuelles sont, par exemple, envisageables).
B.DÉPENSES EXCLUES DU BUDGET PRÉVISIONNEL ET FONDS DE TRAVAUX
a- dépenses exclues du budget prévisionnel
Chacune de ces dépenses hors budget – au montant souvent élevé – devront faire l’objet, de la part de l’assemblée générale, d’un examen et d’un vote séparés, distincts de l’examen et du vote du budget prévisionnel.
Aux termes de l’article 44 du décret de 1967, les dépenses hors budget sont celles afférentes:
1o Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance;
2o Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance;
3o Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments;
4o Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations;
5o Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
b- Fonds de travaux
Dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2017, l’article 14-2 s’enrichit de paragraphes II, III et IV consacrés aux fonds de travaux (pour une étude d’ensemble sur les fonds de travaux, V. J. Laporte, AJDI 2016. 19).
Il s’évince de ce texte que les copropriétés au moins partiellement à destination d’habitation doivent constituer un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux.
La constitution de ce fonds, abondé par une «cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel» (pourquoi employer le terme de «cotisation» et non celui de «charge»?), va entraîner l’ouverture d’un compte séparé rémunéré au nom du syndicat dans le même établissement bancaire que celui dans lequel le compte séparé «de gestion» aura été ouvert (L. du 10 juill. 1965, art. 18).
Le montant affecté à ce fonds est au moins égal à 5 % du budget prévisionnel.
Ce fonds de travaux, dont les versements sont attachés aux lots et définitivement acquis au syndicat (le copropriétaire vendeur ne récupère pas auprès du syndicat la somme qu’il a versée), va permettre de financer la réalisation de travaux obligatoires ou celle de travaux hors budget, voire déboucher sur le plan pluriannuel de travaux.
Toutefois, lorsque le diagnostic technique global prévu aux articles L. 731-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer ce fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic (qui sera définie par voie réglementaire).
Par ailleurs les «petites» copropriétés (entendons par là, en l’occurrence, les immeubles de moins de dix lots) peuvent, «par une décision unanime de l’assemblée générale», s’exonérer de l’obligation de constituer un tel fonds.
- Instauration de règles comptables spécifiques à la copropriété
L’article 14-3 pose le principe de la normalisation, sur l’ensemble du territoire français, de la présentation des comptes du syndicat (on remarquera que le texte n’instaure pas de plan comptable propre à la copropriété: seules des règles spécifiques sont édictées par le décret no 2005-240 du 14 mars 2005.
C’est à deux points de vue que ce champ d’application doit être précisé.
1. Seuls les comptes des syndicats de copropriétaires sont concernés.
Il ressort en effet de l’article 1er du décret no 2005-240 du 14 mars 2005 que les règles nouvelles ne s’appliquent qu’aux syndicats de copropriétaires. Elles ne s’appliquent ni à la comptabilité du syndic, ni à celle d’autres entités telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales (ces dernières peuvent toutefois, en principe, décider d’opter pour les mêmes règles comptables que celles applicables aux syndicats de copropriétaires).
2. Exclusion partielle des « petites copropriétés »
a. Notion de «petite copropriété»
Selon les termes de l’article 14-3, alinéa 2, in fine, il s’agit d’un syndicat devant présenter, cumulativement, les deux caractéristiques suivantes:
– il doit comporter moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces;
– il doit être doté d’un budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs inférieur à 15 000 €.
B. Régime applicable aux petites copropriétés
Selon le texte, un syndicat présentant les caractéristiques sus-énoncées, est dispensé de tenir une comptabilité en partie double; ses engagements pouvant être constatés en fin d’exercice.
D. Une comptabilité d’engagement
La comptabilité des syndicats de copropriétaires est une comptabilité d’engagement et non plus, comme par le passé, une comptabilité de trésorerie: on parle à présent de «charges» et de «produits», et non plus de «dépenses» et de «recettes» et la notion de «bilan» disparaît.
E. Présentation et contenu des comptes du syndicat
Les comptes du syndicat de copropriété doivent impérativement comporter:
– le budget prévisionnel (défini positivement par l’art. 14-1 et, a contrario, par l’art. 14-2) et ses annexes;
– les charges et les produits de l’exercice (ce qui inclut les frais d’assemblée générale, alors même qu’ils ont été facturés à un copropriétaire: Civ. 3e, 15 avr. 2015, cité note 4);
– la situation de trésorerie.
De plus, on retiendra que l’article 2 du décret du 14 mars 2005 précise que ces comptes doivent comprendre les charges et produits pour les opérations courantes et les charges et produits pour les travaux hors budget et les opérations exceptionnelles.
Quant à la présentation des comptes du syndicat, il ressort de l’article 14-3 de la loi qu’elle doit intervenir avec un «comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé».
Par ailleurs, selon l’article 7 du décret du 14 mars 2005, le syndic doit être en mesure d’opérer la ventilation des sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes:
– créances sur opérations courantes;
– créances sur travaux hors budget et sur les opérations exceptionnelles;
– créances sur avances;
– créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.
Pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, le texte précise enfin que l’assemblée peut décider que le syndic procède à la ventilation comptable en quatre sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l’enregistrement des opérations.
F. Modalités d’établissement des comptes du syndicat des copropriétaires
A ce propos, le décret du 14 mars 2005 renvoie à l’arrêté de la même date.
On retiendra notamment de ce texte que:
– les écritures sont passées selon le système dit «en partie double»;
– le syndic tient le livre journal et le grand livre des comptes du syndicat (éventuellement de manière informatique);
– des comptabilités auxiliaires peuvent être ouvertes en tant que de besoin;
– les opérations sont enregistrées TTC dans les comptes dont l’intitulé correspond à leur nature. Le montant et le taux des taxes sont indiqués lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires ont déclaré être assujettis à la TVA;
– la nomenclature des comptes est constituée par la liste des comptes classés, numérotés (de la classe 1 à la classe 7) et définis par une terminologie et des règles de fonctionnement.
G. Exercice comptable et clôture
L’article 5 du décret du 14 mars 2005 dispose à cet égard que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze mois et que les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l’exercice. Pour le premier exercice d’application de ces nouvelles règles, il est toutefois précisé que «l’assemblée générale des copropriétaires fixe la date de clôture des comptes et la durée de cet exercice qui ne pourra excéder dix-huit mois».
Quant à la modification de la date de clôture, elle est possible, mais elle ne peut intervenir que sur décision motivée de l’assemblée générale, et un délai minimal de cinq ans doit séparer deux changements de date.
L’article 8 du texte précise enfin que les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement:
– l’état financier;
– le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires;
– l’état des travaux hors budget et des opérations exceptionnelles votés, non encore clôturés à la fin de l’exercice.
Loi du 2 juillet 2020
Dispositions relatives aux syndicats de forme coopérative
Le ou les copropriétaires désignés par l’AG pour contrôler les comptes du syndicat ne peuvent être le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou d’un des membres du conseil syndical ou être liés à eux par un pacte civil de solidarité. Désormais, ils ne peuvent pas non plus être le concubin du syndic ou d’un des membres du conseil syndical.
Dispositions relatives aux petites copropriétés et aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires
Dispositions relatives aux petites copropriétés
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit un régime spécifique aux petites copropriétés. Il s’applique aux copropriétés de 5 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros. Trois nouveaux articles relatifs à ces copropriétés sont ajoutés dans le cadre d’une nouvelle section.
Tout d’abord, les décisions prises par voie de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires ont chacun exprimé leur vote selon l’une des modalités suivantes :
- par présence physique, y compris dans le cadre d’une délégation de vote ;
- par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l’AG ;
- par courrier, sur support papier ou électronique (décret du 17.3.67 : art. 42-3 nouveau).
Ensuite, le syndic organise la consultation du syndicat dans les 21 jours suivant la demande adressée par un copropriétaire (décret du 17.3.67 : art. 42-4 nouveau).
Enfin, chaque décision prise par voie de consultation est consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic, indiquant le vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents. Ce procès-verbal est annexé au registre des procès-verbaux des AG.
Lorsque le copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence, il confirme le sens de son vote par tout moyen dans les 48 heures qui suivent la réunion. À défaut, la décision n’est pas valablement prise. Sont annexés à ce procès-verbal les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote (décret du 17.3.67 : art 42-5 nouveau).
Dispositions relatives aux copropriétés à deux
(décret du 2.7.20 : art. 37 / décret du 17.3.67 : art. 42-6 à 42-12 nouveaux)
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit un régime spécifique aux copropriétés composées de deux copropriétaires. Sept nouveaux articles relatifs à ces copropriétés sont ajoutés.
En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, l’action en paiement des provisions sur charges peut être exercée par le copropriétaire qui n’est pas syndic, selon la même procédure que l’absence de versement d’une provision exigible (décret du 17.3.67 : art. 42-6 nouveau).
Les décisions ou mesures prises par les deux copropriétaires ou par l’un d’entre eux sont portées à la connaissance de la personne qui exerce tout ou partie des missions de syndic sans être copropriétaire (décret du 17.3.67 : art. 42-7 nouveau).
La nature de la décision et, le cas échéant, son coût (justifié par des devis ou contrat), doit être précisée s’agissant des décisions suivantes, tant qu’elles ne portent pas sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes :
- les mesures conservatoires ;
- les décisions de l’AG relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic ;
- les décisions de l’AG relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
- les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence (loi du 10.7.65 : art. 41-17 / décret du 17.3.67 : art. 42-8 nouveau).
Les décisions prises lorsque les deux copropriétaires composant le syndicat se réunissent sans convocation préalable ou lorsqu’un copropriétaire convoque l’autre à une AG en lui notifiant les points à l’ordre du jour ou encore celles prises par un seul copropriétaire, sont consignées par écrit et versées au registre des procès-verbaux des AG (décret du 17.3.67 : art. 42-9 nouveau).
La contestation d’une décision prise par l’un des copropriétaires n’est possible que devant le tribunal judiciaire (décret du 17.3.67 : art. 42-10).
Pour mémoire, le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l’autre copropriétaire.
Il est précisé que sont annexées à cet état toutes pièces permettant de justifier la nature et le montant de chaque dépense et créance, ainsi que la réalité de leur paiement (décret du 17.3.67 : art. 42-11 nouveau).
Lorsqu’il est saisi pour prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond (décret du 17.3.67 : art. 42-12 nouveau).
