L’assemblée générale

1.Le principe

2. Les exceptions au principe

C. Délégation du droit de vote

1.Le principe

2. Les exceptions au principe

D. Fréquence des assemblées et pouvoir de convocation

1.Fréquence de la tenue des assemblées générales

2. Personne habilitée à convoquer l’assemblée générale ;

3. Les hypothèses dans lesquelles le syndic doit convoquer l’assemblée

4. Les hypothèses où le syndic perd le pouvoir de convoquer l’assemblée

Lieu de la réunion,
Date et heure de la réunion,
Ordre du jour,
Lieu, date et heures de consultation des pièces justificatives des charges

1. Les personnes pouvant demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour

2. Le destinataire de la demande d’inscription
3. Le moment où cette demande peut intervenir

4. Les sanctions en cas de refus caractérisé d’inscription d’une question à l’ordre du jour

5. La forme que doit prendre la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour

6. Le contenu de la notification

a. Les hypothèses dans lesquelles la notification doit comporter un projet de résolution
b. Les hypothèses dans lesquelles la notification doit comporter un document d’information

Les documents comptables
les conditions essentielles des contrats
les projets de contrat de syndic
le projet de convention ou la convention passée entre le syndicat et le syndic en place
Les projets de création ou de modification des actes relatifs à l’établissement de la copropriété et à la répartition des charges
Certains projets de résolution
le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice
Les projets de résolution en cas de saisie immobilière d’un lot
Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire dans le cadre d’une copropriété en difficulté ou en pré difficulté

Les documents dont la communication n’est requise qu’à titre d’information des copropriétaires

D. La sanction en cas de non-respect de l’obligation de notifier

E. Conditions de régularité des délibérations d’assemblée générale

A. Auteur de la feuille de présence

B Contenu de la feuille de présence

Coordonnées des votants
Nombre de voix de votants
Signature des participants à l’assemblée
Certification exacte de la feuille de présence
Conservation et délivrance de copie des feuilles de présence

A. Désignation du président de l’assemblée

B. Désignation du secrétaire

C. Désignation d’un ou de plusieurs scrutateurs

PROCÈS-VERBAL DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

A. Établissement du procès-verbal

B. contenu du procès-verbal

C. sanction des irrégularités et force probante du procès-verbal

D. Registre des procès-verbaux

E. Notification des décisions d’assemblée générale

Contenu de la notification
Auteur de la notification
Destinataires de la notification

4. Forme et délai de la notification

F. Délai de contestation des décisions d’assemblées

1.Objet de la contestation

2.Qualité pour agir

3. Conditions d’exercice de l’action en contestation

VII/ LES ARTICLES

FONCTIONNEMENT ET POUVOIRS DE L’ASSEMBLEE GENERALE

Si le premier alinéa de l’article 22 énonce que les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales sont définis par le règlement de copropriété, ce document ne saurait déroger aux dispositions, d’ordre public.

Concernant les règles édictées par les alinéas 2 à 4 de l’article 22 de la loi de 1965, on peut les regrouper en trois thèmes: le premier a trait à la participation aux assemblées, le deuxième concerne le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire et le troisième est relatif aux règles à respecter en matière de délégation du droit de vote.

Tous les copropriétaires doivent pouvoir participer aux assemblées générales.
Pour que celui-ci puisse remplir son office, il ressort de l’article 65 du décret n^o 67-223 du 17 mars 1967 que chaque copropriétaire, notifie au mandataire de la copropriété son domicile réel ou élu, «ainsi que, s’il le souhaite, son numéro de télécopie» (nouveauté issue du Décr. n^o 2007-285 du 1^er mars 2007), étant entendu que la convocation à l’assemblée générale sera valablement faite au dernier domicile ou au dernier numéro de télécopie notifié.
Cette obligation de communiquer les coordonnées de tout membre du syndicat trouve, bien évidemment, toute sa signification à l’égard des copropriétaires ne résidant pas dans la copropriété, qui ne doivent pas déménager sans en aviser le syndic.

Certaines situations nécessitent la mise en œuvre de règles spécifiques.

– Démembrement de droit de propriété ou indivision. En cas d’usufruit ou d’indivision d’un lot et, selon une certaine jurisprudence, il conviendra de convoquer le mandataire commun. On notera en effet que, sauf clause contraire du règlement de copropriété, un mandataire commun doit être désigné par les parties ou, à défaut, par le président du tribunal de grande instance à la requête du syndic ou de l’un des intéressés.

– Époux propriétaires d’un lot dépendant de leur communauté. Sans exiger la délivrance d’une convocation à chaque conjoint, la Cour de cassation a décidé que «la convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d’un lot de copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom des deux». Les praticiens prendront soin de ne pas contrevenir à cette consigne, qui ne vaut toutefois que pour autant que le régime matrimonial des époux aura été porté à la connaissance du syndic en vue de son application (remarquant à cet égard que «l’article 6 du décret du 17 mars 1967 n’impose nullement à l’avocat, à l’avoué ou au notaire qui notifie un transfert de propriété de mentionner le régime de leurs clients acquéreurs», V. R., p. 393).

– Sociétés d’attribution. Concernant les lots attribués à des associés d’une société d’attribution, alors que juridiquement, seule la société a la qualité de copropriétaire, , l’article 23 de la loi de 1965 précise que ce sont ces associés qui devront être convoqués (V. cet art.; V. aussi Décr. n^o 67-223 du 17 mars 1967, art. 12 ).
On retiendra également de l’article 12 du décret de 1967 que le représentant légal de la société doit être destinataire d’une convocation à l’assemblée à laquelle il pourra assister, avec voix consultative.

– Contrat de location-accession. En vertu de l’article 32 de la loi n^o 84-595 du 12 juillet 1984 (reproduite intégralement au CCH), pour l’application de la loi de 1965, la signature d’un contrat de location-accession est assimilée à une mutation et l’accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur.
Cela étant, le vendeur continue de disposer du droit de vote pour toutes les décisions prises en assemblée concernant les réparations mises à sa charge en application de l’article 29 de la loi de 1984, ou portant sur un acte de disposition visé aux articles 26 ou 35 de la loi de 1965.
En conséquence, il convient de convoquer à l’assemblée tant l’accédant que le vendeur, étant entendu, ainsi que cela est précisé à l’article 32, in fine, de la loi de 1984, que chacune des deux parties peut assister à l’assemblée générale et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote.

– Mutations. La mutation d’un lot ou d’une fraction de lot, tout comme la constitution sur ceux-ci d’un droit d’usufruit, de nue-propriété ou d’usage et d’habitation, doit, en application de l’article 6 du décret de 1967, générer (de la part, selon le cas, des parties à l’acte, du notaire, de l’avocat ou de l’avoué) l’envoi au syndic d’un avis de mutation. A défaut, c’est l’ancien titulaire des droits sur le lot qui devra être convoqué.

Ajoutons, même si cela va de soit, que le syndic (copropriétaire ou non) participera à l’assemblée (sauf vote contraire de celle-ci, en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, il en sera d’ailleurs le secrétaire).
Quant aux personnes étrangères au syndicat et non munies d’une délégation de vote de la part d’un copropriétaire (expert, avocat, huissier…), leur présence peut se concevoir, si tant est qu’elle ne se heurte pas à l’hostilité des membres du syndicat.

La présence des représentants des associations de locataires représentatives sur le parc est même expressément envisagée par l’article 44 de la loi «Méhaignerie» n^o 86-1290 du 23 décembre 1986 (C. baux), qui précise que, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les représentants de ces associations «peuvent assister à l’assemblée générale de copropriété et formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale».

Nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire

1.Le principe

Le deuxième alinéa de l’article 22 précise que chaque copropriétaire dispose d’un droit de vote proportionnel à l’importance de la quote-part dans les parties communes dont il dispose.

2. Les exceptions au principe

En la matière, il convient d’envisager l’hypothèse du copropriétaire majoritaire, celle du syndicat propriétaire de parties privatives et celle du vote en vue d’autoriser le syndic à agir en justice pour procéder à la saisie-vente du lot d’un copropriétaire débiteur.

a. Le copropriétaire majoritaire

Lorsqu’un copropriétaire possède plus de la moitié des, le nombre de ses voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, et les résolutions sont votées aux majorités requises en tenant compte de cette réduction.
Ainsi, par exemple, dans une copropriété comportant 1000/1000^e, si un copropriétaire dispose d’une quote-part de parties communes égale à 600/1000^e, il ne pourra voter qu’à hauteur de 400/1000^e, soit le total des voix des autres membres du syndicat.
Ce mécanisme de réduction du nombre de voix ne s’applique pas à l’organisme d’HLM qui a vendu des logements tout en restant copropriétaire.
Par une très importante décision, la Haute Cour a, le 2 juillet 2008 précisé que le nombre de voix attribuées au copropriétaire majoritaire doit être réduit à hauteur des voix de tous les copropriétaires, et non compte tenu des seuls copropriétaires présents ou représentés (Civ. 3^e, 2 juill. 2008, cité note 10 ).
Cette solution a le mérite de la simplicité: le rapport de force est immuable et connu de tous. De plus, sous réserve qu’elle soit bien comprise, elle va participer, à sa manière, à la lutte contre l’absentéisme.
On notera toutefois l’inefficacité du mécanisme de réduction en cas d’égalité parfaite entre, d’une part, le copropriétaire majoritaire et, d’autre part, les autres membres du syndicat; ce qui est nécessairement le cas dans les copropriétés constituées de deux copropriétaires.

Précisons enfin que l’annulation de l’assemblée sera encourue en cas de non réduction des voix du copropriétaire majoritaire, alors même que le respect des dispositions de l’article 22, alinéa 2, n’auraient pas eu d’incidence sur le résultat du scrutin.

b. L’autorisation du syndic à agir en justice en vue de la saisie-vente d’un lot

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice afin d’obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, en dépit de son droit de propriété, la voix de ce copropriétaire n’est plus prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

C. Délégation du droit de vote

Les règles inhérentes à la délégation du droit de vote peuvent être résumées en l’énoncé de deux principes, immédiatement tempérés par deux exceptions

1.Le principe

Les principes (d’ordre public) qui découlent du troisième alinéa de l’article 22 de la loi de 1965, instauré par la loi «Bonnemaison» du 31 décembre 1985 afin de limiter (tant que faire se peut) les situations de blocage liées à l’absentéisme, sont les suivants:
– toute personne, même non membre du syndicat (ex.: locataire, ami, parent), peut être détentrice d’une délégation de vote, également appelée «pouvoir»
– chaque mandataire peut recevoir jusqu’à trois pouvoirs. S’il est copropriétaire, le mandataire détenteur des trois délégations de vote pourra par conséquent voter quatre fois: trois fois en sa qualité de mandataire et une fois en son nom propre

2. Les exceptions au principe

On en distingue de deux ordres.

a. Les exceptions tenant à la personne du détenteur du pouvoir

En application de l’alinéa 4 de l’article 22, le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ne peuvent pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire (il leur est d’ailleurs également interdit de présider l’assemblée;, l’élection en qualité de syndic du copropriétaire présidant l’assemblée est entachée de nullité).

Cette prohibition condamne la pratique des pouvoirs en blanc remis au syndic et distribués par ses soins

Quant à l’alinéa 5 du texte, issu de la loi n^o 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), il interdit aux salariés du syndic, à leurs conjoints ou partenaires liés par un PACS et à leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de porter des pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale.

b. Les exceptions concernant la limitation du nombre de délégations de vote

Le nombre de trois délégations de vote pourra être dépassé dans deux hypothèses:
– si le total des voix du mandataire (dans l’hypothèse, on l’aura compris, où il est copropriétaire), additionnées à celles de ses mandants, ne dépassent pas 10 % des voix du syndicat;
– si le mandataire participe à l’assemblée générale du syndicat principal, à la condition que ses mandants appartiennent au même syndicat secondaire.

D. Fréquence des assemblées et pouvoir de convocation

1.Fréquence de la tenue des assemblées générales

Il ressort de cet article 7, texte d’ordre public, que l’organe délibérant de la copropriété doit se réunir au moins une fois par an.

Cette périodicité s’impose en considération du fait que, dans une copropriété, un arrêté des comptes doit intervenir tous les ans, l’exercice comptable du syndicat couvrant une période de douze mois

Le défaut de tenue annuelle d’une assemblée engagerait, à coup sûr, la responsabilité du syndic

S’agissant d’une périodicité minimale, il est tout à fait envisageable de tenir plusieurs assemblées par an, soit parce que cela découle du règlement de copropriété, soit parce que cela s’impose en raison d’un problème particulier.

2. Personne habilitée à convoquer l’assemblée générale ;

L’alinéa 2 de l’article 7 du décret de 1967 pose le principe selon lequel c’est le mandataire qui doit procéder à la convocation de l’assemblée générale.

Le texte envisage cependant trois exceptions:
* La première, visée à l’alinéa 2 de l’article 8 du décret, permet, dans certaines circonstances, au président du conseil syndical, de convoquer l’assemblée

* La deuxième, prévue par la combinaison des articles 8, alinéa 3, et 50 du décret, va permettre à un copropriétaire ou un mandataire de justice, après autorisation du président du tribunal de grande instance, de procéder lui-même à la convocation de

* Enfin, l’article 47 du décret réserve l’hypothèse où, le syndicat étant dépourvu de syndic pour une raison autre que le défaut de nomination par l’assemblée dûment convoquée à cet effet, prévu à l’article 46, la mission de convoquer l’assemblée est dévolue, par le président du tribunal de grande instance, à un administrateur provisoire.

En toute hypothèse, la convocation de l’assemblée par une personne non habilitée va conduire à l’annulation de la réunion dans son ensemble.

Initiative de la convocation décrêt loi 2 juillet 2020

Il est précisé que l’Assemblée générale (AG) est convoquée par le syndic, sauf s’il en est disposé autrement dans la loi ou le décret, notamment dans les copropriétés à deux ou en cas d’empêchement ou de carence du syndic (loi du 10.7.65 : art. 18, art. 41-18 / décret du 17.3.67 : art. 7 al. 2 / décret du 2.7.20 : art. 8).

En outre, le formalisme de la demande de convocation d’une AG par un copropriétaire à ses frais est défini (loi du 10.6.65 : art. 17-1 AA / décret du 17.3.67 : art. 8-1 / décret du 2.7.20 : art 9). Le copropriétaire doit notifier sa demande au syndic, en précisant les questions à inscrire à l’ordre du jour de l’AG. Chaque question est accompagnée de son projet de résolution. Le syndic dispose de 15 jours à compter de cette notification pour informer le copropriétaire demandeur des frais prévisionnels et de ses honoraires. Il convoque ensuite l’AG dans les 45 jours qui suivent le paiement de ces frais.

Si l’AG est convoquée par plusieurs copropriétaires, ces derniers doivent préciser la répartition des frais et honoraires entre eux. À défaut de précision, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.

Il est également précisé que le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et aux obligations du copropriétaire demandeur (loi du 10.7.65 : art. 17-1 AA / décret du 17.3.67 : art. 10 / décret du 2.7.20 : art. 12).

3. Les hypothèses dans lesquelles le syndic doit convoquer l’assemblée

a. Les cas visés

Le texte distingue deux cas de figure.

Le syndic sera dans l’obligation de convoquer l’assemblée générale («la convocation de l’assemblée est de droit…») chaque fois qu’une demande en ce sens lui parviendra, soit de la part du conseil syndical, soit de la part d’un ou de plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix (250 millièmes sur 1000 millièmes).

Dans cette seconde hypothèse, précisons:
– que le texte permet au règlement de copropriété de prévoir un seuil de déclenchement plus faible (1/10^e, par exemple);
– qu’il ressort de l’article 16 du décret de 1967 que, pour le calcul de ce seuil de déclenchement, il convient de tenir compte de l’éventuelle réduction des voix du copropriétaire majoritaire (prévue à l’art. 22, al. 2 , de la loi du 10 juill. 1965).

b. Forme de la demande

Conformément à l’article 64 du décret, cette demande devra être formulée, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 du décret de 1967

c. Contenu de la demande

Impérativement, la demande devra contenir un ordre du jour précis et les éventuelles notifications complémentaires. Rien n’interdit au syndic de compléter l’ordre du jour par des questions de son cru, telle celle du renouvellement de son mandat. Rendue dans une hypothèse où l’assemblée avait été convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, cette solution doit vraisemblablement trouver à s’appliquer lorsque la demande émane du conseil syndical.

4. Les hypothèses où le syndic perd le pouvoir de convoquer l’assemblée

Le syndic va perdre le pouvoir de convoquer l’assemblée lorsqu’il ne va pas répondre à la demande de convocation précédemment examinée.

Deux situations doivent être distinguées.

a. Convocation de l’assemblée par le président du conseil syndical (art. 8, al. 2)

La carence du syndic va être avérée dès lors qu’il ne va pas obtempérer, dans les huit jours, à une mise en demeure émanant du président du conseil syndical (par LRAR ou par voie électronique,.
Alors, le président du conseil syndical convoquera lui-même l’assemblée et notifiera la convocation au syndic (art. 8, in fine).

Le respect de cette mise en demeure préalable est très important. Il a en effet été jugé qu’à défaut, le syndic en fonction a intérêt à agir pour faire constater l’irrégularité de la convocation et que son action peut déboucher sur l’interdiction, sous astreinte, de réunir l’assemblée.

b. Convocation de l’assemblée par un copropriétaire ou un mandataire de justice (art. 8, al. 3, et 50)

Afin d’éviter toute situation de blocage, l’article 50 du décret prévoit que tout copropriétaire pourra solliciter, en référé, le président du tribunal judiciaire aux fins d’habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l’assemblée (étant précisé qu’en vertu de l’art. 8, dernier al., la personne habilitée devra notifier la convocation au syndic).

Ainsi qu’il est dit au troisième alinéa de l’article 8, cette démarche sera possible:
– en l’absence de conseil syndical,
– en l’absence de nomination des membres du conseil syndical,
– en cas de refus du président du conseil syndical de convoquer l’assemblée.

Le second alinéa de l’article 50 précise, qu’à peine d’irrecevabilité, cette assignation devra être précédée d’une mise en demeure (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, conformément à l’art. 64 du décret) au syndic et, éventuellement, au président du conseil syndical, restée infructueuse pendant plus de huit jours.

CONTENU, FORME ET DELAI DE LA CONVOCATION

Contenu de la convocation

La convocation doit impérativement contenir l’indication du lieu, de la date et de l’heure de la réunion, l’ordre du jour. Elle doit également préciser le lieu, le(s) jour(s) et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

1. Lieu de la réunion

Le lieu de tenue de l’assemblée doit être défini par la personne qui la convoque (en principe le syndic) en considération des dispositions du règlement de copropriété ou d’une résolution d’une assemblée antérieure ou, à défaut, dans la commune de la situation de l’immeuble.
Le non-respect de cette règle, fixée par l’article 9 du décret de 1967, va être une cause de nullité de l’assemblée

2. Date et heure de la réunion

Ces éléments font, bien évidemment, partie des indications nécessaires à la validité de l’assemblée.
Sauf directive donnée par le règlement de copropriété ou lors d’une précédente assemblée, et sous réserve de respecter le délai de convocation imposé par les textes, le syndic est, là encore, libre de déterminer la date et l’heure de la réunion.

3. Ordre du jour

Même s’il est hautement souhaitable que les questions soient inscrites à l’ordre du jour après concertation (la plupart du temps, entre le syndic et le conseil syndical), il s’évince de l’article 9 du décret de 1967 et de la jurisprudence qui s’y rapporte, que la personne qui convoque l’assemblée a la maîtrise de son ordre du jour.

Il a par ailleurs été précisé qu’aucun texte n’interdit au syndic de compléter l’ordre du jour initial par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires, sous réserve toutefois que cette notification intervienne dans le délai légal.

Quant à l’indication de la majorité pour chaque vote, elle n’est pas requise à peine de nullité .

Indiquons enfin que si l’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, encore faut-il que les questions soient suffisamment précises pour pouvoir donner lieu à un, et que les notifications aient été réalisées.

4. Lieu, date et heures de consultation des pièces justificatives des charges

La convocation doit indiquer le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété.

B. Forme de la convocation

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale est valablement faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou (depuis le 1^er avr. 2007), mais peut également résulter d’une remise contre récépissé ou émargement (sur la forme de la notification de la convocation, V. ss. cet art. 64, notes 4 s.).

Le seul tempérament à ce principe concerne les représentants des associations de locataires représentatives sur le parc qui peuvent assister à l’assemblée;

C. Délai de la convocation

Le principe, d’ordre public, en vertu duquel il doit s’écouler au moins vingt et un jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée, connaît plusieurs exceptions.

Enoncé du principe

Le délai que fait courir cette notification a pour point de départ le lendemain du jour, selon le cas, de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, ou de la réception de la télécopie par le destinataire.

Les exceptions au principe

Tout d’abord, ainsi qu’il est dit à l’article 9 du décret, en cas d’urgence, plus aucun délai n’est opposable.

Par ailleurs, le texte précise que le règlement de copropriété peut prévoir un délai minimal supérieur à vingt et un jours.

D.Demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale

La nouvelle rédaction de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 par l’article 6 du décret n^o 2004-479 du 27 mai 2004, en vigueur à compter du 1^er septembre 2004, change totalement la donne en matière de demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour de la part d’un ou de plusieurs copropriétaires ou du conseil syndical.

1. Les personnes pouvant demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour

Comme par le passé, il va s’agir d’un ou de plusieurs copropriétaires ou du conseil syndical.

2. Le destinataire de la demande d’inscription

Alors que l’ancien article 10 du décret disposait que la notification de l’ordre du jour devait être faite «à la personne qui a convoqué l’assemblée», la nouvelle version de ce texte n’envisage qu’une notification au «syndic».

3. Le moment où cette demande peut intervenir

Désormais, le texte précise que la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour peut intervenir à tout moment au cours de l’année. L’efficacité du dispositif en est incontestablement amélioré puisque, ne recevant plus les questions émanant des copropriétaires à la dernière minute, le syndic peut désormais – le cas échéant – revoir la formulation du projet de résolution avec leur auteur et obtenir de ce dernier les documents nécessaires au respect de l’article 11-I du décret (devis, conditions essentielles des contrats, etc.).

Si la notification de la question à inscrire à l’ordre du jour intervient suffisamment tôt pour que le syndic puisse l’intégrer dans l’ordre du jour, il est dans l’obligation de faire droit à la demande.

A l’inverse, si la notification intervient trop tard, c’est-à-dire, selon le texte, «si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic», le syndic devra porter les questions posées à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (soit, la plupart du temps, un an après).

Reste à déterminer à partir de quand la notification d’une question à inscrire à l’ordre du jour devra être considérée comme tardive.

A l’évidence, tel sera le cas lorsque la demande sera reçue par le syndic alors que les convocations ont déjà été envoyées aux membres du syndicat. On peut toutefois craindre qu’en pratique le nouveau dispositif sonne le glas des questions inspirées par les copropriétaires, car rares sont ceux qui vont anticiper l’envoi de la convocation, dont ils ignorent bien souvent la date exacte.

4. Les sanctions en cas de refus caractérisé d’inscription d’une question à l’ordre du jour

Lorsque le syndic omet d’inscrire à l’ordre du jour une question posée par un copropriétaire en temps et en heure,à côté de la demande d’annulation de résolutions connexes et la mise en cause de la responsabilité du syndic, une très intéressante décision nous enseigne que le juge peut imposer au syndic que la question oubliée soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. On peut même imaginer une condamnation en ce sens sous astreinte.

5. La forme que doit prendre la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour

Le texte emploie le terme de «notifications», selon lequel «toutes les notifications […] prévues par ladite loi et le présent décret […], sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par télécopie avec récépissé.

6. Le contenu de la notification

Dans certains cas, à compter du 1^er juin 2010, date d’entrée en vigueur des ajouts issus du décret du 20 avril 2010, la notification doit, en plus de la demande, comporter un projet de résolution, voire un document d’information.

A titre éminemment pédagogique, le texte précise que, à l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les obligations de la personne demandant l’inscription d’une question à l’ordre du jour. Ce qui, indirectement, pose la question de la sanction en cas d’omission, par le syndic, d’effectuer ce rappel.

a. Les hypothèses dans lesquelles la notification doit comporter un projet de résolution

– versement de provisions dues au titre du budget prévisionnel et date d’exigibilité (

– sommes exigibles au titre de dépenses pour travaux non compris dans le budget prévisionnel
– décision de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé

– réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels

– autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ,
– l’une des décisions relevant de la majorité de l’article 25 ou de celle de l’article 26,
– décision de toute amélioration conforme à la destination de l’immeuble

– autorisation donnée au syndic afin qu’il introduise une demande en justice.

b. Les hypothèses dans lesquelles la notification doit comporter un document d’information

Le texte de l’avant-dernier alinéa de l’article 10 précise désormais in fine qu’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux devra accompagner le projet de résolution portant sur l’application de l’alinéa 3 de l’article 24 de la loi de 1965 (autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, V. ci-dessus) ou de l’article 25 b du même texte (autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci).

Délégation de pouvoir

(décret du 2.7.20 : art. 24 / décret du 17.3.67 : art. 21)

Une délégation de pouvoir peut être accordée par l’AG au syndic, au conseil syndical ou à toute personne, de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (loi du 10.7.65 : art. 25, a).

Il est précisé que cette délégation doit mentionner expressément l’acte ou la décision déléguée. À l’issue de cette délégation, le délégataire devra rendre compte à l’assemblée de son exécution.

La délégation accordée ne peut, en aucun cas, priver l’AG de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.

Travaux d’accessibilité

(décret du 2.7.20 : art. 13 / décret du 17.3.65 : art. 10 à 10-3)

Pour mémoire, l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a créé un nouvel article 25-2 qui ouvre la possibilité pour un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (loi du 10.7.65 : art. 25-2). Pour ce faire, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine AG, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Le contenu du descriptif détaillé des travaux qui accompagne le point d’information est défini : il doit ainsi indiquer la nature, l’implantation, la durée et les conditions d’exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l’utilisation et à l’entretien.

En outre, il est assorti d’un plan technique d’intervention, et, le cas échéant, d’un schéma de raccordement électrique. Le descriptif peut également comprendre tous éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques.

Le descriptif détaillé des travaux doit impérativement être notifié au syndic par le copropriétaire. À défaut, le point d’information n’est pas inscrit à l’ordre du jour.

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la même AG le point d’information sur les travaux d’accessibilité envisagés et la question de l’opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux.

Le copropriétaire pourra faire réaliser ses travaux d’accessibilité en l’absence d’opposition de l’AG. Il devra attendre l’expiration du délai de contestation de l’AG de deux mois pour les démarrer (loi du 10.7.65 : art. 42, al. 2).

Ces dispositions s’appliquent aux AG tenues à compter du 31 décembre 2020 (décret du 2.7.20 : art. 53).

III.LES DEUX CATEGORIES DE DOCUMENTS A NOTIFIER

On opère une distinction entre, d’une part, les documents nécessaires à la validité de la décisio et, d’autre part, les documents destinés à la seule information des copropriétaires.

Les documents nécessaires à la validité même de la décision

Ce sont les documents mentionnés à l’article 11-I, c’est-à-dire les documents comptables, les conditions essentielles des contrats proposés à l’assemblée, le projet de convention ou la convention passée entre le syndicat et le syndic en place, les projets de création ou de modification des actes relatifs à l’établissement de la copropriété et à la répartition des charges, certains projets de résolution et les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire dans le cadre d’une copropriété en difficulté.

1. LES DOCUMENTS COMPTABLES

Lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, il s’agit de l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, ainsi que le comparatif des comptes de l’exercice précédent validé par l’assemblée.

Lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel, la notification concernera le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté.

2. LES CONDITIONS ESSENTIELLES DES CONTRATS

Les conditions essentielles du contrat ou des contrats proposés doivent être notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée devant se prononcer sur l’approbation d’un contrat, d’un devis ou d’un marché.

3. LES PROJETS DE CONTRAT DE SYNDIC

Lorsque l’assemblée doit désigner son syndic, le ou les projets de contrat de syndic doivent être notifiés aux membres du syndicat, ainsi que), l’éventuel avis qui aura été émis par le conseil syndical sur tel ou tel contrat (L. du 10 juill. 1965, art. 21 ).

Décrêt 2 juillet 2020 : Par ailleurs, lorsque l’AG se prononce sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, le devis présenté doit comporter une analyse de l’existence éventuelle d’une solution alternative.

Lorsque la question de l’emprunt collectif est portée à l’ordre du jour de l’AG, une présentation des principales caractéristiques de l’emprunt collectif doit être jointe à la convocation.

Enfin, le rapport du conseil syndical rendant compte de sa délégation de pouvoir est joint à la convocation de l’AG (loi du 10.7.65 : art. 21-5).

4. LE PROJET DE CONVENTION OU LA CONVENTION PASSÉE ENTRE LE SYNDICAT ET LE SYNDIC EN PLACE

Il est des hypothèses où le mandataire en activité peut être tenté de contracter, directement ou indirectement par l’intermédiaire de l’un de ses proches ou d’une société, avec le syndicat.

Tel sera le cas, par exemple, lorsque le syndic sera également architecte et que l’assemblée aura à désigner un maître d’œuvre.

Alors, en vertu de l’article 39 du décret, l’assemblée doit spécialement autoriser – à la majorité de l’article 24, soit, la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés – la passation du contrat.

5. LES PROJETS DE CRÉATION OU DE MODIFICATION DES ACTES RELATIFS À L’ÉTABLISSEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ ET À LA RÉPARTITION DES CHARGES

Il s’agit des projets de création ou de modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’état de répartition des charges

6. CERTAINS PROJETS DE RÉSOLUTION

Le texte impose la communication des projets de résolution concernant:
– la décision portant sur le versement des provisions relatives au budget prévisionnel,
– la décision de fixer la date d’exigibilité de chaque provision à un autre moment que celui prévu à l’article 14-1, alinéa 3 de la loi (disposant que, sauf résolution contraire de l’assemblée, cette date est le premier jour de chaque trimestre),
– les modalités d’exigibilité des sommes afférentes aux dépenses pour travaux hors budget prévisionnel (travaux visés à l’art. 14-2, al. 2 de la loi et définis à l’art. 44 du présent décret),
– la décision de ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal.
– la réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels,
….

7. LE PROJET DE RÉSOLUTION TENDANT À AUTORISER, S’IL Y A LIEU, LE SYNDIC À INTRODUIRE UNE DEMANDE EN JUSTICE

L’objectif est d’inciter les copropriétaires à voter un texte plus précis, notamment quant à l’objet de l’action et quant aux personnes visées.

8. LES PROJETS DE RÉSOLUTION EN CAS DE SAISIE IMMOBILIÈRE D’UN LOT

Lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot, depuis le 1^er juin 2010, doivent être notifiés les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière du lot et d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues.

Il n’est donc plus possible d’envisager globalement, à travers une seule résolution, la question de la saisie immobilière.

L’information des copropriétaires s’en trouve ainsi renforcée et la procédure, clarifiée.

9. LES CONCLUSIONS DU RAPPORT DE L’ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DANS LE CADRE D’UNE COPROPRIÉTÉ EN DIFFICULTÉ OU EN PRÉDIFFICULTÉ

Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire doivent être communiquées aux copropriétaires dès lors que ce rapport préconise «que certaines questions soient soumises à l’assemblée générale» et qu’elles ont été «portées à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou d’une assemblée générale convoquée spécialement à cet effet» (ainsi qu’il est dit à l’art. 62-14 du décret).

Par ailleurs, à compter du 1^er juin 2010, doivent également être notifiées les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un en vertu de l’article 29-1 B et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport.

B.Les documents dont la communication n’est requise qu’à titre d’information des copropriétaires

Il s’agit des documents qui, en toute hypothèse, ne vont pas donner lieu à un vote de l’assemblée, soit:
– les annexes au budget prévisionnel,
– l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération,
– l’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire (en vertu de l’art. 21, al. 2 de la loi),
– le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical (Décr. de 1967, art. 22, sauf si délégation de pouvoir al. 2) et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 (résidences-services),
– le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire, en vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale,
– l’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi de 1965;

C.Le moment auquel la notification doit avoir lieu

L’article 11 précise que les notifications complémentaires doivent être notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour.
Elles peuvent donc, soit être jointes à la convocation à l’assemblée, soit faire l’objet d’un envoi séparé.

D. La sanction en cas de non-respect de l’obligation de notifier

Seul le défaut de notification des documents nécessaires à la validité même de la décision sera sanctionné.

A défaut des notifications requises, il ressort en effet de l’article 13 du décret que l’assemblée ne prendra pas de décision valide («l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I»).

Le non-respect de cette obligation aura donc une conséquence radicale: la décision sera sans valeur).

Il nous semble toutefois, dans l’hypothèse où ce manquement générerait un préjudice pour un copropriétaire, que le droit commun des obligations permettrait de sanctionner le syndic fautif

E. Conditions de régularité des délibérations d’assemblée générale

L’article 13 du décret, texte d’ordre public, énonce deux conditions cumulatives à la validité des délibérations d’assemblée:
– d’une part, il faut que la question ait été portée à l’ordre du jour de l’assemblée

– d’autre part, les notifications ont dû être faites conformément à l’article 9 (V. ce texte relatif, notamment, à l’indication du lieu, de la date et de l’heure de l’assemblée, au délai de convocation et aux modalités de consultation des pièces justificatives de charges en application de l’art. 18-1 de la loi), à l’article 10 (relatif aux questions inscrites à l’ordre du jour à la demande de copropriétaires et/ou du conseil syndical) et à l’article 11-I (V. ci-dessus, cet article relatif à la notification des documents complémentaires nécessaires à la validité de la décision).

A défaut de respecter ces conditions, une action en nullité pourra être diligentée

IV.FEUILLE DE PRESENCE DE L’ASSEMBLEE GENERALE

A. Auteur de la feuille de présence

Le texte ne précise pas qui doit rédiger la feuille de présence.

Si elle doit être certifiée exacte par le président de l’assemblée, rien n’indique que ce soit à lui qu’il incombe d’en assurer la rédaction.

En pratique, c’est le secrétaire de séance qui va s’en charger.

B. Contenu de la feuille de présence

La feuille de présence qui, nous apprend le décret n^o 2004-479 du 27 mai 2004 (applicable depuis le 1^er septembre 2004), peut comporter plusieurs feuillets (même si cette précision semblait aller de soit, elle est utile pour les copropriétés importantes, notamment pour celles composées de plusieurs bâtiments et/ou d’un syndicat principal et de syndicats secondaires), doit indiquer les coordonnées des votants, le nombre de voix dont ils disposent, la signature des participants et sa certification exacte par le président de l’assemblée.
Il s’agit de formalités substantielles dont le non-respect pourra conduire à l’annulation pure et simple de l’assemblée.

On relèvera par ailleurs que les modifications du décret de 2004, d’une part, imposent au syndic de conserver les feuilles de présence et, d’autre part, permettent à la feuille de présence de s’ouvrir aux nouvelles technologies.

(décret du 2.7.20 : art. 15 / décret du 17.3.67 : art. 14)

Coordonnées des votants

La feuille de présence doit dorénavant faire apparaître le nom et le domicile des copropriétaires ayant voté par correspondance, avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic et, le cas échéant, ceux dont le vote a été écarté en raison d’une remise tardive au syndic.

Lorsque le copropriétaire, l’associé ou leur mandataire est finalement présent à l’AG, son formulaire de vote par correspondance ou son mandat avec délégation de vote (y compris sans désignation d’un mandataire) n’est pas pris en compte au moment du vote, quelle que soit la date à laquelle il a été établi ou reçu.

La feuille de présence doit tout d’abord mentionner les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé d’une société d’attribution copropriétaire et, éventuellement, ceux de son mandataire.

Nombre de voix de votants

Si, conformément à la première phrase du deuxième alinéa de l’article 22 de la loi de 1965, «chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes», la feuille de présence va, le cas échéant, devoir tenir compte:
– de la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire (prévue à l’article 22, alinéa 2, seconde phrase, de la loi de 1965: «Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires»; V. cet art. , son commentaire et note s’y rapportant);
– des délégations de vote;
– de la spécialisation des votes en vertu de l’alinéa 4 de l’article 24 de la loi de 1965, disposant que, dans la mesure où le règlement de copropriété n’impute les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou les dépenses d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement qu’à certains membres du syndicat, ce document peut prévoir que seuls ceux-ci voteront les résolutions intéressant ces dépenses.

Signature des participants à l’assemblée

La feuille de présence doit être émargée par chaque copropriétaire ou associé d’une société d’attribution copropriétaire ou mandataire participant à l’assemblée.

La signature attestant de la présence du participant à l’assemblée, en cas d’arrivée alors que la réunion a déjà débuté ou de départ avant la fin, il conviendra, en pratique, de demander au rédacteur du procès-verbal qu’il précise exactement le moment d’arrivée ou de départ. En effet, à défaut, le copropriétaire sera présumé avoir pris part à l’ensemble des votes, et il ne sera pas considéré comme étant défaillant.

Adaptation du droit aux nouvelles technologies oblige, le décret de 2004 permet, depuis le 1^er septembre 2004, de tenir la feuille de présence sous forme électronique dans le respect des articles 1316-1 et suivants du code civil.

Certification exacte de la feuille de présence

Cette certification est le fait du président de l’assemblée dont il est question à l’article 15 et intervient nécessairement après sa désignation .

Conservation et délivrance de copie des feuilles de présence

L’obligation pour le syndic de conserver les feuilles de présence est désormais inscrite dans les textes: il doit les annexer au procès-verbal et les conserver avec lui

En effet, aux termes de l’article 33 du décret de 1967 modifié, «il [le syndic] délivre des copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes». Pour autant, les textes n’imposent pas au syndic d’adresser une copie de ce document à chacun des copropriétaires à l’issue de chaque assemblée générale.

LE BUREAU EN ASSEMBLEE GENERALE

Il ressort de cet article 15, texte d’ordre public (en ce sens, V. note 1 ), qu’au début de chaque assemblée, il convient, impérativement et à l’occasion de votes distincts (Civ. 3^e, 17 févr. 1999, cité note 5 ), de désigner un président et un secrétaire et, facultativement, un ou plusieurs scrutateurs.

Pour ce faire, la majorité requise est celle de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés

A. DÉSIGNATION DU PRÉSIDENT DE L’ASSEMBLÉE

On retiendra d’un important arrêt du 22 mars 2018 que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut désigner qu’un seul président

Les missions du président de séance sont multiples, puisqu’il lui incombe de vérifier la régularité de la tenue de l’assemblée (respect des règles relatives au délai de convocation et à l’ordre du jour, notamment), de vérifier la feuille de présence et les pouvoirs, de distribuer les éventuels pouvoirs en blanc, de diriger les débats, de soumettre à l’assemblée les questions inscrites à l’ordre du jour, de signer le procès-verbal (aux côtés du secrétaire et des scrutateurs, ainsi qu’il est dit à l’art. 17 du Décr. de 1967).

B. DÉSIGNATION DU SECRÉTAIRE

Sauf décision contraire de l’assemblée (rare en pratique, sauf en cas de conflit ouvert avec le gestionnaire), le secrétariat de l’assemblée est tenu par le syndic.
Sa présence est une formalité substantielle de validité de l’assemblée

C. DÉSIGNATION D’UN OU DE PLUSIEURS SCRUTATEURS

Il est possible de prévoir, notamment dans les copropriétés importantes, la désignation d’un ou de plusieurs scrutateurs.
Leur élection est cependant facultative, sauf, bien sûr, si le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale en décide autrement, auquel cas son omission pourra entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief.
Si l’article 15 ne définit pas le rôle des scrutateurs (il ne définissait d’ailleurs pas plus celui du bureau!), en pratique, les règlements de copropriété pallient cette insuffisance.
Retenons qu’ils ont en charge le dépouillement du scrutin et la comptabilisation des votes.
Par ailleurs, , il leur revient, aux côtés du président et du secrétaire, de signer le procès-verbal.

Distribution des mandats de vote

(décret du 2.7.20 : art. 17 / décret du 17.3.67 : art. 15-1)

Lorsque le syndic reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, il doit remettre ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical. Désormais, à défaut de président, le syndic peut également remettre ce mandat à un membre du conseil syndical. En leur absence, le mandat est remis au président de séance désigné par l’AG.

VI.PROCÈS-VERBAL DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

A. Établissement du procès-verbal

Le nouvel article 17, texte d’ordre public, impose l’établissement d’un procès-verbal des «décisions» de chaque assemblée.

(décret du 2.7.20 : art. 18 / décret du 17.3.67 : art. 17)

Un procès-verbal des décisions de l’AG est établi à la fin de la séance. Désormais, il peut également être établi dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée par le président de séance, le secrétaire ou par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance.

Sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le procès-verbal mentionne le résultat du vote, ainsi que les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision ou qui se sont abstenus. Dorénavant, il mentionne également les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant (loi du 10.7.65 : art. 17-1 A).

B. contenu du procès-verbal

Le texte envisage l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, les réserves et les signatures.

A ces éléments, il est certainement souhaitable d’ajouter l’annexion au procès-verbal de la convocation à l’assemblée générale, de manière à lever toute ambiguïté sur la régularité de cette convocation.

a. Intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour

Seule la question inscrite à l’ordre du jour devra être reproduite.

b. Résultat du vote

En toutes hypothèses, le procès-verbal doit préciser:
– les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision ainsi que leur nombre de voix,
– les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

En revanche, pas plus le nouveau texte que l’ancien n’imposent le recensement des voix «pour».

c. Réserves

Le procès-verbal doit inscrire les éventuelles réserves émanant de copropriétaires (ou associés) opposants que la régularité des décisions (et non plus des «délibérations») laissent perplexes. Cette inscription devient automatique (alors que, jusqu’à présent, elle n’intervenait qu’à la demande des intéressés).

d. Signatures

Le procès-verbal doit être signé du président, du secrétaire et, le cas échéant, du ou des scrutateurs.
La jurisprudence se montre en la matière très peu exigeante, puisqu’elle a validé un document qui n’était pas signé par le secrétaire, et un autre procès-verbal, non paraphé du président.

C. sanction des irrégularités et force probante du procès-verbal

La sanction des irrégularités constatées est radicale, puisqu’elle va entraîner la nullité des délibérations sans qu’il soit nécessaire, pour le demandeur à l’action en nullité, de démontrer l’existence d’un grief.

Concernant la force probante des mentions du procès-verbal, elle est relative, puisqu’elle va s’effacer devant la preuve contraire.

Et il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement la valeur probante des éléments de preuve qui lui sont soumis. Ainsi, celle-ci sera douteuse lorsqu’aucune signature n’aura été apposée sur le procès-verbal ou lorsque coexisteront deux versions.

Irrégularité de forme du procès-verbal ou de la feuille de présence

(décret du 2.7.20 : art. 19 / décret du 17.3.67 : art. 17-1 nouveau)

L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’AG ou la feuille de présence est précisée : elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix ; elle n’entraine pas nécessairement la nullité de l’AG dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

D. Registre des procès-verbaux

Si, en vertu de l’article 17, dernier alinéa, du décret, les procès-verbaux doivent impérativement être inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécial (qui n’a besoin d’être ni côté ni paraphé), la jurisprudence considère que l’omission de tenir ce registre ne saurait entraîner la nullité de l’assemblée.

E. Notification des décisions d’assemblée générale

Cet article 18, texte d’ordre public, apporte d’importantes précisions quant aux modalités pratiques de notification des décisions d’assemblée générale et au délai imparti pour les contester.

a. Contenu de la notification

Selon les termes de l’article 18, la notification doit, d’une part, mentionner le résultat du vote de chaque résolution et, d’autre part, reproduire le texte de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi de 1965 (ainsi libellé: «Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première

b. Auteur de la notification

Le syndic régulièrement désigné peut valablement notifier le procès-verbal.

c. Destinataires de la notification

Le texte distingue trois catégories de personnes qui devront être destinataires de la notification des décisions d’assemblée. Il s’agit:
– des copropriétaires opposants à l’égard desquels le syndic pourrait se contenter de notifier les seules résolutions pour lesquelles ils se sont opposés,
– des copropriétaires, nécessairement destinataires de l’ensemble des résolutions votées durant leur absence,
– et du représentant légal de la société visée à l’article 23, alinéa 1^er, de la loi de 1965 dès lors que l’un des associés au moins aura été opposant.

On notera qu’en pratique, compte tenu d’une certaine jurisprudence, qui reconnaît aux copropriétaires abstentionnistes ayant formulé des réserves la faculté de contester les décisions d’assemblée générale, il semble plus prudent de leur adresser également cette notification.

Notons enfin qu’aux termes de l’art. 44 de la loi «Méhaignerie» n^o 86-1290 du 23 décembre 1986 (C. baux), «les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux font l’objet d’un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l’immeuble».

d. Forme et délai de la notification

Conformément à la fin de la première phrase de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic dispose d’un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale pour notifier les décisions.
Cette notification doit intervenir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par télécopie avec

F. Délai de contestation des décisions d’assemblées

Il ressort du début de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi de 1965 que «les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic».

Le premier alinéa de l’article 18 du décret précise que ce délai de deux mois court à compter de la notification prévue à ce texte, étant précisé qu’en application de l’article 64 du décret (mod. par Décr. n^o 2000-293 du 4 avr. 2000) le délai que cette notification (par lettre recommandée avec AR ou par télécopie avec récépissé) fait courir «a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire»

La contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété donne lieu à un contentieux volumineux.. Quant à l’effet suspensif que ce délai de contestation va produire à l’égard de certaines résolutions, on notera que, sauf urgence avérée, la réalisation des travaux votés en application des articles 25 et 26 ne pourra intervenir qu’à l’expiration du délai de contestation.

Contestation des décisions d’assemblée générale

(décret du 2.7.20 : art. 20 / décret du 17.3.67 : art. 18)

Le décret opère un changement de terminologie afin de clarifier les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut contester une décision d’AG . Le délai de deux mois dont dispose le copropriétaire opposant ou défaillant pour contester une décision d’AG court à compter de la notification du procès-verbal. Auparavant, il était fait référence à la notification de la décision).

a. Objet de la contestation

Seule une décision d’assemblée générale peut donner lieu à une contestation

b.. Qualité pour agir

Pour pouvoir contester une décision d’assemblée, il faut non seulement:
– être copropriétaire, ce qui exclut l’action d’un tiers, tels un locataire, le concierge licencié, le syndic révoqué, le syndicat ou encore l’associé d’une SCI ou d’une société d’attribution, étant entendu que la qualité de copropriétaire s’apprécie au jour de la tenue de l’assemblée générale,
– mais encore avoir la qualité d’opposant ou de défaillant ;

Par ailleurs, la frontière entre opposant et abstentionniste est loin d’être imperméable.

Psychologiquement, l’abstentionniste est celui qui se désintéresse du vote, qui n’y prend pas part, de quelque manière que ce soit.

En conséquence, on devra considérer comme opposant le membre du syndicat qui s’abstient de voter sur une question liée de façon indivisible à une résolution précédente à laquelle il s’est opposé (Douai, 20 nov. 1995, cité note 31 ). De la même manière, le votant devra être qualifié d’«abstentionniste opposant» dès lors qu’il aura émis de solides réserves (Civ. 3^e, 10 sept. 2008 et les autres réf. citées note 31 ).

c. Conditions d’exercice de l’action en contestation

Le copropriétaire qui entend contester une décision doit, dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée (laquelle notification doit intervenir dans les deux mois de la tenue de la réunion), introduire une action en justice (et non pas se limiter à adresser un courrier de protestation au syndic, fut-il expédié en recommandé avec accusé de réception).
L’action devra être portée devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble et devra être diligentée contre le syndicat, représenté par le syndic, ès qualité.

Au-delà de ce délai de deux mois, toute contestation serait vouée à l’échec.

VII.LES ARTICLES

Article 24 :

Majorité simple de l’article 24 de la Loi, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (hors abstentions).

n Article 25

Majorité absolue de l’article 25 de la Loi, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires (la moitié + une voix).

n Article 25-1

Majorité de l’article 25 de la Loi, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires

(la moitié + une voix).

Si cette majorité n’est pas obtenue et que le nombre de voix “POUR” est :

Egal ou supérieur au tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote.

Lors de ce second vote, ou d’une nouvelle assemblée, la majorité nécessaire sera celle de l’article 24.

MISE EN ŒUVRE DE LA «PASSERELLE DE MAJORITÉS» DE L’ARTICLE 25-1 DE LA LOI

Rappelons que cet article 25-1, qui crée une «passerelle de majorités» entre l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés), distingue l’hypothèse dans laquelle la résolution rejetée a recueilli «au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat» de celle où ce seuil n’a pas été atteint.

1^re HYPOTHÈSE: LE PROJET A RECUEILLI AU MOINS LE TIERS DES VOIX

Lorsque le projet rejeté a tout de même fédéré au moins le tiers des voix, l’article 25-1 de la loi indique que «la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote»

2^de HYPOTHÈSE: LE PROJET N’A PAS RECUEILLI LE TIERS DES VOIX

Lorsque le projet aura été massivement repoussé, puisqu’il n’aura même pas recueilli le tiers des voix, l’article 25-1 de la loi précise qu’«une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24» (sur

n Article 26 :

Double majorité :