Proudhon et la propriété

Proudhon peut être considéré comme un spécialiste de la propriété. Son ouvrage phare « Qu’est-ce que la propriété ? » publiée en 1840 a été suivi d’un livre « Théorie de la propriété » sorti en 1862. Ainsi, il aura passé une partie de sa vie à étudier la propriété mais aussi l’homme et son état. « J’ai consulté les maîtres de la science, j’ai lu cent volumes de philosophie, de droit, d’économie, de politique, d’histoire, j’ai fait tous mes efforts pour obtenir des informations exactes, comparant les doctrines, opposant aux objections les réponses, faisant sans cesse des équations et des réductions d’arguments… »

Le propriétaire possède, la société est propriétaire

Comme il le définit lui-même dans la « théorie de la propriété » le propriétaire d’une chose, – terre, maison…, – peut être une personne ou un groupe, un père de famille ou une nation : dans un cas comme dans l’autre, il n’est vraiment propriétaire qu’à une condition c’est d’avoir sur la chose une souveraineté absolue, c’est d’en être exclusivement le maître, « dominus », c’est que cette chose soit son domaine, « dominium ».

Proudhon, dans son œuvre « Qu’est-ce que la propriété ? » trouve une certaine valeur à procéder à une distinction entre d’une part, la propriété (qui est un droit absolu sur la chose) et la possession, sorte de propriété qui donne un droit limité au détenteur sur une chose (usufruitier, locataire, …), le reliquat étant concédée par une autorité supérieure appelée la société. Autrement dit, le propriétaire possède ; la société est propriétaire.

Aujourd’hui, un droit de propriété en copropriété contraignant et limité

Cette manière de considérer la propriété semble être adaptée au monde d’aujourd’hui, et ce particulièrement dans le domaine de la copropriété.

La propriété est ce « droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, » comme il est défini par l’article 544 du code civil. Mais il est restreint puisque l’article est complété : « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi et les règlements » Et cette restriction, aujourd’hui s’accroît activement. La société, propriétaire, a ainsi mis en place son organisation pour assurer la gestion, la conservation, et l’amélioration de son parc immobilier. Les actions sont variées et multiples. On peut en citer 5, pour l’exemple :

• Sa dépendance au distributeur d’Energie notamment : La plus frappante bien que compréhensible ; tout d’abord. Les copropriétés en France ont cédé, sauf exception, leur colonne électrique. Autrement dit, ils ne sont plus propriétaires de cet équipement indispensable au bon fonctionnement de l’habitat ;
• Son contrôle par les banques: Toute copropriété, désormais, aura un compte bancaire avec les règles conséquences, et obligations qui en découlent ;
• Une comptabilité en partie double, précondition au capitalisme selon l’économiste Werner Sombert – le Capitalisme moderne, non encore soumis au contrôle par les autorités compétentes selon les articles 29-1A et 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 pour exemple ;
• Une solidarité en avançant la quote part d’un copropriétaire défaillant en attendant le recouvrement ;
• Une obligation de participer à la conservation et à l’amélioration de l’habitat via Le respect des réglementations existantes et à venir sur le bâti, les équipements ou l’environnement

Le droit de propriété est ainsi limité. L’absolu tel que l’imaginait Locke, n’existe plus.

Sa gestion en sera davantage coûteuse et complexe

Par ailleurs, aujourd’hui, nous vivons une tendance de fond sur une évolution favorisant la circulation de l’argent qui avait un rôle fondamental dans le fonctionnement de l’économie selon Proudhon. Ainsi, expliquait-il que « Nous vivons d’un fait plus grand que la propriété, d’un principe supérieur à la propriété : nous vivons de la circulation. Comme la circulation du sang est la fonction mère et motrice du corps humain, ainsi la circulation des produits est la fonction mère et motrice du corps social ».

Sur  le produit, tel qu’il est, un bien immobilier, il apparait  aujourd’hui une multiplication des voies de circulation qui se matérialise  par une segmentation des tâches issue de l’innovation (digitalise  ses supports et ses outils de gestion ou de commercialisation), de la spécialisation (ex : sous-traitance de missions initialement dévolues aux gestionnaires d’immeubles), ou de la réglementation (ex : réglementation accrue au niveau de la maintenance et des gros travaux par exemple).

 Il est de l’évidence que des revenus et de la trésorerie seront nécessaires pour faire face aux dépenses liées à la gestion d’un bien immobilier.

Il est indéniable également qu’une certaine agilité sera nécessaire pour traiter les opérations courantes ou exceptionnelles nécessaires sur le bien, dans une société en perpétuelle mouvement. Les erreurs ou les oublis seront sanctionnés.

Le droit d’usage d’habitation, la vente en viager solutions patrimoniales à la gestion et au financement de la fin de vie pour une personne vieillissante

En outre, à un moment donné, l’individu pourra émettre le souhait de se décharger de la gestion de sa résidence principale par exemple ; il pourrait souhaiter restreindre sa propriété uniquement à l’usus, l’usage et  se simplifier ainsi la vie car l’immobilier pourra devenir davantage une source de contraintes, notamment en termes d’entretien et de gestion. L’individu, vieillissant, vulnérable, et raisonnable ne devant, à mon sens, avoir comme seule volonté de pouvoir jouir paisiblement de son logement, et ce, avec le minimum de contraintes.

Le droit d’usage et d’habitation (article 625 à 636 Code civil), justement, permet de répondre à cette exigence en conférant à son titulaire un pouvoir sur une personne. Autrement dit, le débiteur d’une obligation, s’engage à ce que son vendeur puisse vivre paisiblement dans son logement.

Le droit d’usage et d’habitation, appliqué au viager, permettrait ainsi au bénéficiaire de répondre à des objectifs patrimoniaux pour une personne vieillissante :

• La volonté de se décharger des soucis de gestion et des responsabilités qui en découlent en conférant à un tiers un certain nombre de droits et d’obligations ;
• Le souhait de rester paisiblement dans son logement et de sécuriser les dépenses à venir ;
• La valeur du bien, minorée du Droit Usage et Habitation, est convertie en rente et en capital. Autrement dit, la vente d’un bien en viager permettrait de bénéficier d’un capital appelé bouquet et d’une rente à vie. Le vendeur pourrait bénéficier, en toute sécurité, de revenus complémentaires, « la propriété » minorée de l’ « usus » ayant été vendue à un tiers.

Dans une société, où vivre sa vie est plus coûteux, où les frais de maintenance, de gestion, et d’amélioration du bâti seront toujours plus chers et où le financement de la dépendance et de la retraite n’a pas été correctement anticipé, le viager sera l’évidence. La société s’occupera de la gestion du bien ; le crédirentier (le vendeur) pourra jouir paisiblement de son bien et bénéficier de revenus complémentaires.

La vente d’un bien en viager à une copropriété : une utilité renforcée et des gains complémentaires pour les copropriétaires acheteurs et le copropriétaire vendeur

Dans notre organisation d’aujourd’hui, la société demande à ce qu’un investisseur achète le bien en viager ; elle lui rappellera, d’ailleurs par la suite, comment l’entretenir, via notamment le droit.

Cet acquéreur pourra être une personne physique qui sera riche, car il faut l’être pour pouvoir s’engager à verser une rente sur une période indéterminée. Mais cela pourrait être aussi, et surtout le syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale, qui aurait pour mission de gérer, conserver et améliorer l’ensemble du bien immobilier. En clair, l’acquéreur serait la copropriété représentée par le syndicat des copropriétaires. L’intérêt serait multiple.

Au niveau de son utilité, tout d’abord, quel est l’intérêt général de vendre un bien à moindre coût (ne serait–ce qu’à travers une réduction automatique des droits de mutations car le bien n’est pas vendu en « pleine propriété ») à une personne déjà riche ? Economiquement, cela à bien évidemment un sens, mais il y a peut-être plus utile à proposer. La vente de son bien à sa copropriété en viager par exemple.

En outre, le fait de réaliser probablement une opération financière intéressante, le syndicat des copropriétaires se constitue un patrimoine immobilier et se donne la possibilité à moyen terme de s’assurer une diminution de charges ; le bien immobilier générant des revenus via sa location non soumis à l’impôt sur les revenus fonciers.

En outre, le syndicat peut se dégager de la trésorerie supplémentaire. Cela facilite la réalisation de gros travaux nécessaires à la conservation du patrimoine. Cela permet aussi de se prémunir face aux conséquences en cas d’impayés de certains propriétaires.

Enfin, la valeur de chaque bien au sein même de la copropriété est valorisée économiquement puisque chaque lot détient, en fonction de sa quote-part, une partie de la valeur acquise en viager.

 L’intérêt est multiple pour le vendeur, puisqu’il cède à une personne morale (et non physique), plus solide financièrement, qui n’est pas volatile, et qui a pour finalité, justement, d’assurer la conservation du patrimoine.

Il se donne donc le maximum de chances, avec cette solution, de percevoir ses rentes d’une entité qui aura, en outre, vocation à gérer le patrimoine immobilier où elle réside.

Autre chose, en se dessaisissant d’une partie de la propriété de son bien, il anticipe et finalise le financement de la fin de vie. En vendant en viager, il percevra non seulement une rente mais aussi il se prémunira de facto face aux aléas économiques, financiers, juridiques, ou fiscaux liés à la détention d’un patrimoine immobilier en pleine propriété.

Utilisé de cette manière le viager est utile non seulement à la société via la conservation et l’amélioration du patrimoine en faisant travailler les entreprises, aux copropriétaires par une baisse de charges, mais aussi à l’individu par la perception de revenus complémentaires en fin de vie et le dessaisissement de sa gestion.

Bref, de l’argent injecté immédiatement dans l’économie locale, une situation qui s’améliore pour le vendeur et l’acheteur et qui a un impact certain sur l’habitat et le social…La situation idéale :  le viager sera ainsi l’évidence, un choix de raison.