I. PERSONNES POUVANT ASSUMER LES FONCTIONS DE SYNDIC ET DUREE DES FONCTIONS
1. PERSONNES POUVANT ASSUMER LES FONCTIONS DE SYNDIC
A. En principe, le syndic peut être librement choisi
B. Première exception légale : le cas de la vente d’une partie du patrimoine d’un organisme HLM
C. Deuxième exception légale : le cas de syndicat coopératif
D. L’exception conventionnelle : la stipulation du règlement de copropriété
2. DURÉE DES FONCTIONS DE SYNDIC
A. Le principe
II. MISSIONS DÉVOLUES AU SYNDIC
1. RESPECT DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET EXÉCUTION DES DÉCISIONS DU SYNDICAT
2. ADMINISTRATION ET CONSERVATION DE L’IMMEUBLE
3. ASSURANCE DU SYNDICAT
4. REPRÉSENTATION DU SYNDICAT
5. ÉTABLISSEMENT ET MISE À JOUR DU CARNET D’ENTRETIEN DE L’IMMEUBLE
6. IMMATRICULATION DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
A. Champ d’application et finalité
B.Auteur de l’immatriculation
C. Forme
D. Contenu de l’immatriculation
E. Conservation des données
F. Consultation du registre
Selon les articles R. 711-16 et R. 711-17 du CCH, cinq catégories de personnes peuvent
G. Sanction en cas de non-immatriculation
7. INFORMATION DES OCCUPANTS DE CHAQUE IMMEUBLE DE LA COPROPRIÉTÉ DES DÉCISIONS PRISES PAR L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
A. Date d’entrée en vigueur de l’obligation et délai de communication
B. Contenu de l’information
C. Forme
8. ÉTABLISSEMENT ET VOTE DU BUDGET PRÉVISIONNEL
9. OUVERTURE D’UN COMPTE SÉPARÉ
10. FONDS DE TRAVAUX
11. INFORMATION DES COPROPRIÉTAIRES SUR L’ACCÈS À LA «TÉLÉVISION DU FUTUR»
12.TRANSMISSION DES ARCHIVES ET DES FONDS DU SYNDICAT EN CAS DE CHANGEMENT DE SYNDIC
13.GESTION DU PERSONNEL DE LA COPROPRIETE
A Les principaux textes applicables
B. Les prérogatives de l’assemblée générale
C. les pouvoir du syndic
D. les devoirs du syndic
14.METTRE A JOUR LES INFORMATIONS SUR LES MEMBRES DU SYNDICAT
15. FIXER LES MODALITES DE CONSULTATION DES PIECES JUSTIFICATIVES DES CHARGES DE COPROPRIETES
16. POSSIBILITE D EXIGER LE VERSEMENT DE CERTAINES SOMMES
A Hypothèse de la mise en copropriété
B hypothèse de l copropriété existante
C les provisions pour les dépenses hors budget
D La question de l’avance consentie par le syndic
III. RESPONSABILITÉ DU SYNDIC
IV. EMPÊCHEMENT OU CARENCE DU SYNDIC
V. RENONCIATION DU SYNDIC À SON MANDAT OU RÉVOCATION PAR L’ASSEMBLÉE
VI. HONORAIRES DE SYNDIC ET CONTRAT TYPE
Distinction entre « gestion courante» et «prestations particulières»
1. LE PRINCIPE D’UNE RÉMUNÉRATION FORFAITAIRE
2. LA RÉMUNÉRATION SPÉCIFIQUE COMPLÉMENTAIRE
A. Détermination des prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération spécifique
B. Le cas des travaux
a. Les travaux visés
b. La procédure applicable
c. Mode de rémunération des prestations particulières
C Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires.
a. Imputation des frais de recouvrement générés par les copropriétaires débiteurs
b. Imputation des honoraires du syndic relatifs à l’état daté
c. Coût du certificat établi par le syndic attestant que l’acquéreur n’est pas débiteur du syndicat.
I. PERSONNES POUVANT ASSUMER LES FONCTIONS DE SYNDIC ET DUREE DES FONCTIONS
1. PERSONNES POUVANT ASSUMER LES FONCTIONS DE SYNDIC
En la matière, il existe un principe et trois exceptions (deux légales et une conventionnelle).
A. En principe, le syndic peut être librement choisi
Il est de principe que toute personne, physique ou morale, peut assumer les fonctions de syndic de copropriété
B. Première exception légale : le cas de la vente d’une partie du patrimoine d’un organisme HLM
En vertu de l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation (reproduit ss. l’art. 22 de la loi de 1965) dans sa rédaction issue de la loi ENL du 13 juillet 2006, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s’il y renonce, par l’organisme vendeur tant qu’il demeure propriétaire d’au moins un logement.
Toutefois, le texte précise que l’assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre syndic dès lors que les copropriétaires autres que l’organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat.
C. Deuxième exception légale : le cas de syndicat coopératif
Conformément à l’article 17-1 de la loi de 1965, la liberté de choix du syndic d’un syndicat coopératif sera restreinte, puisqu’il ressort de ce texte qu’en pareille circonstance le syndic est élu par les membres du conseil syndical (dont la constitution est obligatoire) et choisi parmi ceux-ci. Il exercera alors à la fois les fonctions de syndic et celles de président du conseil syndical.
D. L’exception conventionnelle : la stipulation du règlement de copropriété
Enfin, le règlement de copropriété peut apporter quelques restrictions dans le choix du syndic (restrictions géographiques notamment).
2. DURÉE DES FONCTIONS DE SYNDIC
A. Le principe
Le principe est que cette durée ne peut excéder trois ans;
Quant au renouvellement des fonctions du syndic, il peut intervenir, pour la même durée autant de fois que les parties le souhaiteront
B. Les exceptions au principe
Il en existe trois.
1. LE SYNDIC PROVISOIRE
Ainsi que cela ressort de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, la désignation du syndic par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties (lors de la création de la copropriété), doit être soumise à la ratification de la première assemblée générale
2. LE SYNDIC-HLM
Dans l’hypothèse visée à l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation (V. plus haut), sauf renonciation de sa part, l’organisme HLM restera syndic aussi longtemps qu’il sera propriétaire d’au moins un logement. La durée de sa fonction ne sera donc pas limitée à trois ans.
3. LE SYNDIC-CONSTRUCTEUR
Pendant la durée de la garantie décennale (visée à l’art. 1792-4-1 C. civ.), «lorsque le syndic, son conjoint, (depuis le 1er juin 2010) le partenaire lié à lui par un PACS, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l’immeuble», il devra se faire réélire tous les ans.
II. MISSIONS DÉVOLUES AU SYNDIC
1. RESPECT DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET EXÉCUTION DES DÉCISIONS DU SYNDICAT
Le syndic doit veiller au respect du règlement de copropriété comme il doit faire en sorte que les décisions prises en assemblée générale soient suivies d’effet
2. ADMINISTRATION ET CONSERVATION DE L’IMMEUBLE
Au quotidien, le syndic devra administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Ses pouvoirs sont cependant limités, puisque toute décision doit émaner de l’assemblée générale. Il pourra cependant, de son propre chef, exécuter ou faire exécuter des actes de gestion courante, telle la réalisation des menues réparations, le paiement des prestataires, la souscription de polices d’assurance, le recouvrement des charges, le recrutement du personnel du syndicat, etc.
Toutefois, par exception avec ce qui vient d’être mentionné, en cas d’urgence, le syndic retrouve un large pouvoir d’initiative duquel il ressort notamment que «lorsque en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale»).
3. ASSURANCE DU SYNDICAT
Alors qu’aux termes de l’article 9-1 de la loi de 1965 (issu de la L. no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, il incombe logiquement au syndic de soumettre à l’assemblée générale (à la majorité simple de l’art. 24) la décision de souscrire un contrat d’assurance
4. REPRÉSENTATION DU SYNDICAT
Le syndic représente le syndicat de copropriété, tant dans tous les actes civils (signature d’un contrat avec un prestataire, relations avec les établissements financiers, etc.,) que dans les actions en justice, sur le fondement de l’article 15 de la loi), et sur celui de l’article 16 (concernant les acquisitions et les aliénations réalisées par le syndicat).
5. ÉTABLISSEMENT ET MISE À JOUR DU CARNET D’ENTRETIEN DE L’IMMEUBLE
Conformément à l’article 78 de la loi SRU du 13 décembre 2000, le syndic est obligé «d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble», lequel carnet doit, en vertu de l’article 45-1 de la loi de 1965 (introduit par l’art. 79-I de la loi SRU), depuis le 1er juin 2001, être communiqué à «tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou d’un contrat réalisant la vente d’un lot» qui en fera la demande
6. IMMATRICULATION DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
a. Champ d’application et finalité
De manière à «faciliter la connaissance des citoyens et des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements», le législateur (CCH, art. L. 711-1 s., App., vo Immatriculation des syndicats) a institué un registre sur lequel doivent être immatriculés les syndicats de copropriétaires à destination partielle ou totale d’habitation.
Ainsi qu’il est dit dans le rapport d’impact de la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi «ALUR», «pour la puissance publique, cette identification sûre donnera tout d’abord lieu à un dénombrement exhaustif, localisé et actualisé des copropriétés. Ensuite, elle permettra d’identifier les représentants des copropriétés et donc des interlocuteurs pour les autorités publiques ou des tiers. Enfin, cette identification par le biais d’un numéro unique facilitera le recoupement d’informations et l’agrégation de données, pour une meilleure compréhension du fonctionnement des copropriétés, une plus grande connaissance de ce parc dans sa globalité, et éventuellement une intervention publique plus efficace en cas de difficultés».
Les articles R. 711-1 à R. 711-21 (issus du Décr. no 2016-1167 du 26 août 2016) et un arrêté du 10 octobre 2016, relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé «registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires», sont venus compléter le dispositif.
b. Auteur de l’immatriculation
Selon les cas de figure, l’auteur de l’immatriculation (le «télédéclarant») est le notaire (mise en copropriété, absence de syndic ou carence de sa part) ou (dans les autres hypothèses), le syndic en exercice, voire le mandataire ad hoc de l’art. 29-1 B, l’administrateur provisoire visé à l’article 47 du décret du 17 mars 1967, l’ancien représentant légal de la copropriété, ou encore, le syndic provisoire (CCH, art. L. 711-4, L. 711-5 et R. 711-1).
Afin d’effectuer les formalités prévues par les textes, le télédéclarant est obligé de créer un compte auprès du «teneur du registre».
c. Forme
Le texte (CCH, art. L. 711-4-III) précise que le dépôt du dossier d’immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que la transmission des données sont dématérialisés.
Les déclarations sont réalisées au moyen d’un formulaire mis en ligne sur le site internet du registre, ou par la transmission de fichiers d’un format conforme aux spécifications d’un cahier des charges approuvé et mis à disposition sur le site internet du registre (CCH, art. R. 711-8).
d. Contenu de l’immatriculation
Chaque syndicat se voit attribuer un numéro d’immatriculation, qui a vocation à figurer sur «tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété» (CCH, art. L. 711-5 ).
Les éléments (à jour) devant figurer au registre sont énumérés à l’article L. 711-2 du CCH.
Il s’agit des nom, adresse, date de création du syndicat, nombre et nature des lots, nom du syndic, existence d’une procédure d’alerte ou, de difficultés avérées, voire de la prise de mesures de sauvegarde. Ces informations sont portées à la connaissance du public (CCH, art. L. 711-IV, dans sa rédaction issue de la loi «Égalité citoyenneté» du 27 janv. 2017).
Il s’agit également des données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, ainsi que les données essentielles relatives au bâti.
Les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat sont les informations relatives à l’exercice comptable, le montant du budget prévisionnel, des provisions pour travaux, des dettes du syndicat à l’égard des fournisseurs et des impayés, le nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède un seuil fixé par arrêté, la présence d’employés du syndicat s’il y en a. Les informations financières déclarées sont celles issues des comptes du dernier exercice comptable clos et approuvés par l’assemblée générale (CCH, art. R. 711-9).
A noter que pour les «petites» copropriétés, au sens de l’alinéa 2 de l’article 14-3 de la loi de 1965, soit tout syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le télédéclarant est dispensé d’indiquer le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés (CCH, art. L. 711-2-III et R. 711-9-II).
Quant aux données essentielles relatives au bâti, il s’agit du nombre de bâtiments avec leur étiquette énergétique si elle est disponible, du nombre d’ascenseurs, de la période de construction et de la nature du chauffage de l’immeuble (CCH, art. R. 711-9-III).
Les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat doivent être déclarées par le syndic ou l’administrateur provisoire tous les ans dans les deux mois de la tenue de l’assemblée au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés, tandis que les autres informations requises, en cas de changement de contenu, doivent être actualisées par le représentant légal en exercice, au moment de la déclaration annuelle des informations financières (CCH, art. R. 711-10).
e. Conservation des données
Aux termes de l’article R. 711-15 du CCH, les données déclarées sont conservées dans le système d’informations pendant cinq ans à compter de leur inscription au registre, à l’exception des informations mentionnées au 1o du II et au 2o du III de l’article L. 711-2 (respectivement, les nom, adresse, date de création du syndicat, nombre et nature des lots et, le cas échéant, le nom du syndic, ainsi que les données essentielles relatives au bâti), qui sont conservées sans limite de durée sauf en cas de disparition du syndicat. En pareille circonstance, les données sont conservées pendant une durée maximale de trois ans après la date de déclaration de disparition (sur les différents cas de disparition du syndicat et les conséquences qui en découlent en matière de tenue du registre, V. CCH, art. R. 711-18 à R. 711-21).
f. Consultation du registre
Selon les articles R. 711-16 et R. 711-17 du CCH, cinq catégories de personnes peuvent consulter tout ou partie du registre.
– Les syndics et les administrateurs provisoires ont accès à l’ensemble des données portées au registre relatives aux syndicats de copropriétaires dont ils sont les représentants légaux et pour lesquels ils ont obtenu le rattachement de compte.
– Les notaires ont, pour l’ensemble des syndicats de copropriétaires, accès aux nom, adresse, date de création du syndicat, nombre et nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, au nom du syndic.
– Le public peut librement consulter (ou télécharger) les mêmes éléments, à l’exception toutefois du nom du syndic et du nombre de lots de la copropriété.
– Les établissements publics de l’État chargés de la mise en œuvre des politiques de l’habitat et de lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées ont accès à l’ensemble des données du registre relatives aux syndicats de copropriétaires.
– Les collectivités territoriales et leurs groupements enfin, pour les besoins de la mise en œuvre des politiques de l’habitat et de lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées, ont accès, à leur demande, aux informations relatives aux copropriétés situées sur le territoire qu’elles administrent.
g. Sanction en cas de non-immatriculation
Au-delà de l’astreinte qui va frapper le syndicat, le texte (CCH, art. L. 711-6) prévoit que les syndicats non immatriculés ou qui n’auront pas mis à jour leurs données ne pourront bénéficier de subventions de l’État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics.
7. INFORMATION DES OCCUPANTS DE CHAQUE IMMEUBLE DE LA COPROPRIÉTÉ DES DÉCISIONS PRISES PAR L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
a. Date d’entrée en vigueur de l’obligation et délai de communication
L’obligation d’information des occupants (copropriétaires, locataires…) concerne les assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016 et doit intervenir dans les trois mois de la tenue de chaque assemblée.
b. Contenu de l’information
Le syndic assure l’information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par l’assemblée générale susceptibles d’avoir des conséquences sur les conditions d’occupation de l’immeuble et sur les charges des occupants.
Par ailleurs, les décisions comprenant des informations à caractère personnel doivent être anonymisées.
Le syndic ne devra, toutefois, pas communiquer sur les décisions de l’assemblée générale concernant une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ou relatives aux prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.
Enfin, toute décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d’immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.
c. Forme
L’information des occupants est réalisée, à titre principal, par voie d’affichage pendant un mois à l’emplacement prévu à cet effet s’il en existe un ou, à défaut, par la dépose du document d’information dans chacune des boîtes aux lettres ou par la remise d’un courrier selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété.
8. ÉTABLISSEMENT ET VOTE DU BUDGET PRÉVISIONNEL
Le syndic doit établir un budget prévisionnel.
Le syndic a, par ailleurs, l’obligation de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée faisant apparaître la position (créditrice ou débitrice) de chaque membre de la collectivité à l’égard du syndicat, ce, indépendamment de l’existence ou non d’un compte bancaire ou postal séparé
Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.
L’obligation d’information qu’il instaure est toutefois salutaire, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant qu’en cas d’impayé d’une provision prévue au budget prévisionnel devenue exigible, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure
Le texte prévoit que les sommes dues par les copropriétaires vont porter intérêt au profit du syndicat (au taux légal en matière civile, soit 2,11 % l’an pour 2006), est d’ordre public.
Concernant la date à partir de laquelle les charges impayées vont produire des intérêts, cela prend à effet après mise en demeure.
9. OUVERTURE D’UN COMPTE SÉPARÉ
Énoncé du principe retenu
La règle est que chaque syndicat de copropriété doit se doter d’un compte séparé, la seule exception étant un vote hostile de la part du syndicat, étant entendu que cette exception ne peut jouer que dans l’hypothèse où le syndic est un professionnel.
Le syndic dispose de trois mois à compter de sa désignation pour remplir son obligation. A défaut, son mandat sera frappé de nullité de plein droit.
10. FONDS DE TRAVAUX
Depuis le 1er janvier 2017, le syndic est (dans les trois mois de sa désignation et à peine de nullité de plein droit de son mandat) chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire choisi par lui ou par l’assemblée pour le compte séparé sur lequel toutes les sommes ou valeurs du syndicat sont versées (V. ci-dessus), un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Le dispositif, qui prend le relai des «provisions spéciales travaux» instaurées sans grand succès par le législateur en 1994, se caractérise notamment par le fait que les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
11. INFORMATION DES COPROPRIÉTAIRES SUR L’ACCÈS À LA «TÉLÉVISION DU FUTUR»
Depuis la modification de l’article 18 par la loi no 2007-309 du 5 mars 2007 et jusqu’au 30 novembre 2011, le syndic devait, dans le relevé de charges:
– d’une part, informer «de manière claire et visible» les copropriétaires de la possibilité qui leur est, le cas échéant offerte, de bénéficier des services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique,
– d’autre part, de leur fournir les coordonnées du distributeur de services.
On déduit du texte que, depuis le 1er décembre 2011, le syndic est toujours redevable d’une information claire et visible sur la question, mais que son obligation n’est plus nécessairement remplie via le relevé de charges. Aucune périodicité ne lui est donc plus imposée.
12.TRANSMISSION DES ARCHIVES ET DES FONDS DU SYNDICAT EN CAS DE CHANGEMENT DE SYNDIC
L’article 18-2 organise la passation de pouvoirs entre l’ancien et le nouveau syndic de la copropriété.
.1 Étendue de l’obligation de transmission
Il pèse sur l’ancien syndic une obligation de transmission de l’intégralité des documents et des fonds intéressant le syndicat
Afin que le nouveau syndic sache exactement quelles pièces doivent lui être remises, l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret de 2004, prévoit que «la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces», bordereau dont le conseil syndical doit, en vertu du même texte, être destinataire.
Pour des raisons pratiques, l’obligation de transmission se décompose en deux temps:
1o Dans le mois suivant la cessation de ses fonctions, l’ancien gestionnaire doit remettre à son successeur la situation de trésorerie, tous les fonds immédiatement disponibles ainsi que l’ensemble des documents et archives du syndicat
2o Dans les trois mois qui suivent la fin de ses attributions, il devra, après apurement des comptes, verser le solde des fonds disponibles et fournir à son successeur l’état des comptes, tant de la collectivité que de chacun de ses membres.
2. Suites possibles en cas de non-transmission
Il ressort de la combinaison du 3e alinéa de l’article 18 de la loi et de l’article 34 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 que si l’ancien syndic mettait de la mauvaise volonté à s’acquitter de cette ultime mission, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical pourrait adresser une mise en demeure à l’ancien gestionnaire (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice).
Alors, faute pour le syndic d’obtempérer dans les huit jours, cette mise en demeure sera suivie d’une action en justice portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, étant précisé que cette action pourra déboucher sur une condamnation, sous astreinte, de l’ancien syndic, à la remise des pièces et des fonds et au versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
13.GESTION DU PERSONNEL DE LA COPROPRIETE
A Les principaux textes applicables
Les principaux textes applicables au personnel du syndicat des copropriétaires,sont:
– les articles du nouveau code du travail relatifs aux concierges et employés d’immeubles à usage d’habitation
– la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979, amendée à de maintes reprises.
B. Les prérogatives de l’assemblée générale
Le syndicat est l’employeur du «personnel employé par le syndicat».
La prérogative de l’organe délibérant du syndicat tient en ce qu’il est le seul à pouvoir déterminer le nombre et la catégorie des emplois dévolus à la copropriété.
C. les pouvoir du syndic
Depuis le décret du 27 mai 2004, le syndic est le chef du «personnel employé par le syndicat», et non plus, le chef du «personnel du syndicat».
C’est au syndic qu’il incombe d’engager et de congédier le personnel, tout comme il va organiser pratiquement les conditions de travail de celui-ci, en définissant, notamment, les tâches à effectuer et la rémunération allouée.
Pour ce faire, le mandataire devra respecter les dispositions du code du travail, celles de la convention collective et les délibérations d’assemblée ayant fixé le nombre et la catégorie des emplois (sur la responsabilité du syndic, V. note 11).
Au préalable à la définition des conditions de travail, à l’embauche ou au licenciement du personnel, le syndic ne sera pas dans l’obligation d’obtenir l’aval de l’assemblée générale
D. les devoirs du syndic
On mentionnera cet arrêt, remarqué, selon lequel le syndic est tenu au titre de l’administration de l’immeuble de mettre en œuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété
14.METTRE A JOUR LES INFORMATIONS SUR LES MEMBRES DU SYNDICAT
Il incombe au syndic d’établir et de tenir à jour la liste des membres du syndicat. Cette liste doit indiquer les lots qui appartiennent aux copropriétaires, ainsi que tous les titulaires des droits mentionnés à l’article 6 (c’est-à-dire les personnes ayant constitué sur un lot ou une fraction de lot, un droit d’usufruit, de nue-propriété ou d’usage ou d’habitation).
Elle doit par ailleurs mentionner leur état civil, ainsi que leur domicile réel ou élu, en présence d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement. Et en cas d’option des copropriétaires pour les notifications et mises en demeure par voie électronique, le syndic doit mentionner l’adresse électronique des intéressés
Mais l’article 32 dans sa rédaction issue du décret de 2015 prévoit aussi l’hypothèse du copropriétaire sous tutelle, curatelle, mesure de sauvegarde de justice, mandat de protection future ou mandat posthume, du copropriétaire mineur, du lot en indivision ou du lot grevé d’usufruit.
15. FIXER LES MODALITES DE CONSULTATION DES PIECES JUSTIFICATIVES DES CHARGES DE COPROPRIETES La loi «Bonnemaison» du 31 décembre 1985 a créé le droit, pour tout copropriétaire, de procéder à un contrôle de charges (alors que jusqu’à cette loi, cette prérogative n’appartenait qu’au conseil syndical).
L’objet du contrôle. Le contrôle doit porter sur toutes les pièces justifiant le bien-fondé des charges qui ont été réclamées par le syndic tout au long de l’exercice comptable, étant entendu que la liste de l’article 18-1 (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, avenants à ces contrats, quantité consommée et prix unitaire ou forfaitaire de chaque catégorie de charges) est indicative, mais non pas exhaustive
La personne qui doit mettre les documents à disposition. Il s’agit, bien sûr, du syndic.
L’étendue de l’obligation. La contrainte pesant sur le syndic n’est qu’une obligation de mise à disposition. Ainsi, par exemple, le syndic n’a pas à délivrer de photocopies.
Les personnes habilitées à exercer le contrôle. Tous les copropriétaires sont concernés, étant précisé qu’aux termes de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, ils peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical (créé par le Décr. no 2015-1907 du 30 déc. 2015, cet art. 9-1 est applicable aux convocations des assemblées générales des copropriétaires appelées à connaître des comptes notifiées à compter du 1er avr. 2016).
Le moment du contrôle. La consultation des pièces va avoir lieu entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes.
Les modalités pratiques du contrôle. Les modalités de la consultation des pièces justificatives des charges de copropriété sont précisées à l’article 9-1 du décret de 1967.
Ce texte précise que, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de cette assemblée et sa tenue, le syndic tient les pièces justificatives (originaux ou copies) classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit, en toute hypothèse, être «appropriée à la dimension de la copropriété»
Aux termes de cet article 9-1, il incombe au syndic de fixer:
– le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires,
– le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation à l’assemblée générale.
L’insertion de ce nouvel article a entraîné la modification de l’article 9 relatif à la convocation de l’assemblée. Celui-ci indique désormais que la convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le texte disposant par ailleurs que les copropriétaires peuvent obtenir une copie des pièces justificatives à leurs frais, il a rendu nécessaire un ajout à l’article 33 du décret de 1967. Celui-ci précise à présent que le syndic doit remettre au copropriétaire qui en fait la demande
16. POSSIBILITE D EXIGER LE VERSEMENT DE CERTAINES SOMMES
A Hypothèse de la mise en copropriété
L’ avant-dernier alinéa du texte prévoit désormais que, afin de faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble, lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, sous réserve toutefois que le règlement de copropriété ait pris le soin d’en fixer une.
Le texte poursuit (dernier al.) en précisant que si cette provision vient à être épuisée, ou si le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut seulement appeler le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées. Ce, jusqu’à ce que la première assemblée générale vote le premier budget prévisionnel et approuve les comptes de la période écoulée.
B hypothèse de l copropriété existante
1. SOMMES DONT LE SYNDIC PEUT EXIGER LE VERSEMENT
On dénombre cinq catégories de sommes, qualifiées soit d’«avances», soit de «provisions», dont le syndic peut exiger le versement
Précisons qu’en vertu de l’article 45-1 du décret de 1967 modifié, au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat, les provisions sur charges sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat, alors que les avances, sommes remboursables, sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux
a. L’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété
Pour pouvoir être réclamée, cette réserve, anciennement appelée «avance de trésorerie permanente», véritable «poire pour la soif» du syndicat encore appelée par la pratique «fonds de roulement» ou «fonds de prévoyance», doit être prévue au règlement de copropriété ou décidée en assemblée générale (à la majorité de l’art. 26).
Chaque membre du syndicat doit y contribuer au prorata de ses tantièmes. S’agissant d’une avance consentie au syndicat par le copropriétaire, lors de la vente de son lot, celui-ci en obtiendra le remboursement de la part de l’acquéreur
Le nouveau texte ajoute que cette réserve ne peut excéder un sixième du montant du budget prévisionnel.
b. Les provisions du budget prévisionnel
Rappelons qu’en application des alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi de 1965, le premier jour de chaque trimestre (ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale), le syndic doit demander une provision qui, sous réserve de modalités différentes décidées par l’assemblée, sont égales au quart du budget voté.
On relèvera que cette provision est exigible indépendamment de toute approbation des compte, la solution inverse étant retenue concernant le paiement du solde de charges en fin d’exercice (V. la jurisprudence citée L. 10 juill. 1965, ss. art. 10, note 9).
c. Les provisions pour les dépenses hors budget
Les provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont définies par l’article 44 du présent décret.
Il s’agit des dépenses afférentes:
– aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance;
– aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance;
– aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments;
– aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations;
– et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
Selon l’article 14-2, in fine, ces provisions sont exigibles selon les modalités décidées par l’assemblée
D La question de l’avance consentie par le syndic
Afin de faire face aux difficultés de trésorerie rencontrées par certains syndicats (notamment en raison d’impayés de charges), des syndics ont pris l’habitude de leur consentir des avances, par définition, remboursables une fois assainie la situation financière de la copropriété.
Cette pratique se révèle cependant extrêmement dangereuse puisqu’il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que le syndic étant un mandataire, elle ne peut être justifiée ni par la théorie de la gestion d’affaires, ni par celle de l’enrichissement sans cause.
Ainsi, le syndic ne pourra obtenir gain de cause
17. POUVOIRS DU SYNDIC EN CAS D’URGENCE
Cet article est relatif à l’application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel «le syndic est chargé (…) en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci»
En pareille circonstance, le mandataire devra:
– faire procéder à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble;
– informer les copropriétaires de la situation;
– en tant que de besoin, avant réunion de l’assemblée mais après avis du conseil syndical, lancer un appel de fonds
– convoquer l’assemblée immédiatement, sans avoir à respecter un quelconque délai et sans avoir à procéder à quelque notification complémentaire que ce soit. Il ne pourrait donc pas se contenter d’une approbation ultérieure des dépenses engagées
A noter qu’à défaut de convoquer cette assemblée, les copropriétaires seraient en droit de refuser de régler leur quote-part .
III. RESPONSABILITÉ DU SYNDIC
A l’occasion de l’exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité à l’égard de chaque copropriétaire, mais aussi vis-à-vis du syndicat ou des tiers.
Mentionnons à cet égard la différence d’objet qui existe entre «approbation des comptes» et «quitus», notions dont il est question à la note.
En effet, alors que, comme son nom l’indique, l’approbation des comptes (à la suite de la présentation d’un rapport financier) va entraîner ratification de la seule gestion comptable du syndic à l’égard du syndicat, mais non envers chaque copropriétaire, le vote du quitus (après la présentation d’un rapport moral) va décharger le syndic de toute responsabilité à l’égard du syndicat pour les fautes de gestion qu’il aurait pu commettre. A noter toutefois que cette décharge ne vaut qu’à l’égard des actes de gestion portés à la connaissance du syndicat).
IV. EMPÊCHEMENT OU CARENCE DU SYNDIC
en cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical va pouvoir sans autre forme de procès convoquer une assemblée générale en vue de désigner un nouveau syndic.
En revanche, en cas de carence du mandataire et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, le recours à la justice pour la désignation d’un administrateur provisoire est toujours requis.
VI. RENONCIATION DU SYNDIC À SON MANDAT OU RÉVOCATION PAR L’ASSEMBLÉE
Afin d’éviter toute situation de crise, la loi ALUR no 2014-366 du 24 mars 2014 conditionne la renonciation du syndic à son mandat au respect d’un délai de préavis de trois mois.
A noter, toutefois, que la révocation d’un contrat de syndic à durée déterminée va pouvoir donner lieu à indemnisation du mandataire dès lors que celui-ci n’aura commis aucun manquement à ses obligations
VI. HONORAIRES DE SYNDIC ET CONTRAT TYPE
Distinction entre « gestion courante» et «prestations particulières»
La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanise rénové (ALUR), pose le principe d’une rémunération forfaitaire, tout en réservant l’hypothèse de prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire.
Par ailleurs, il laisse le soin au pouvoir réglementaire d’élaborer un contrat type de syndic
on retiendra donc :
– que le contrat type de syndic ainsi que la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire figurent désormais en annexe au décret de 1967
– que le contrat type comporte en annexe une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait (ce que la pratique résume en évoquant un contrat «tout sauf»),
– que le syndicat de copropriétaires composé exclusivement de personnes morales et relatif à un immeuble à destination totale autre que d’habitation (visé à l’art. 18-1 AA de la loi de 1965) peut, par un vote à la majorité définie à l’article 25, déroger aux stipulations du contrat type.
1. LE PRINCIPE D’UNE RÉMUNÉRATION FORFAITAIRE
Selon le rapport d’impact du projet de loi ALUR, «le principe de la forfaitisation des prestations courantes, les prestations particulières étant désormais définies par décret, permettra de mettre un terme à la pratique actuelle de certains syndics qui consiste à inclure dans les prestations particulières celles qui relèvent clairement des prestations courantes».
Les conditions de la rémunération du syndic sont librement négociées et fixées entre celui-ci et le syndicat des copropriétaires.
II. LA RÉMUNÉRATION SPÉCIFIQUE COMPLÉMENTAIRE
A. DÉTERMINATION DES PRESTATIONS PARTICULIÈRES POUVANT DONNER LIEU À RÉMUNÉRATION SPÉCIFIQUE
Le texte vise huit types de prestation: celles relatives aux réunions et visites supplémentaires, celles relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, celles ayant trait à la gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres, celles qui concernent les travaux et les études techniques, les prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) et, enfin, les autres prestations (V. cette annexe in App., vo Contrat type de syndic et prestations particulières).
Le décret ne sera toutefois pas figé, une concertation bisannuelle pouvant déboucher sur sa révision.
B. LE CAS DES TRAVAUX
Le but de cet article 18-1 A est de «renforcer le rôle de l’assemblée générale des copropriétaires et la transparence des relations entre les syndics et les syndicats de copropriétaires en distinguant bien les travaux compris dans le budget prévisionnel (honoraires forfaitaires) et les autres (honoraires spécifiques)».
Précisons que l’instauration de ces honoraires spécifiques n’a rien d’obligatoire (il s’agit d’une simple faculté, ainsi qu’en atteste l’emploi du verbe «pouvoir»).
1. Les travaux visés
Il s’agit des «travaux mentionnés à l’article 14-2», soit les dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel dont la liste est arrêtée par l’article 44 du décret de 1967.
Sont donc concernés:
– les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance;
– les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance;
– les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments;
– les études techniques, telles que les diagnostics et consultations;
– et, d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
2. La procédure applicable
Pour faire l’objet d’honoraires particuliers, les travaux ont dû être votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la loi.
Le texte précise que ces honoraires doivent être décidés au cours de la même assemblée générale que celle ayant entériné les travaux (tout vote par avance ou a posteriori serait donc privé d’efficacité) et à la même majorité.
Ainsi, et par dérogation à l’article 29 du décret de 1967, à l’inverse des autres honoraires dus au titre des «prestations particulières», ces honoraires ne peuvent, en aucune manière, être valablement prévus par avance (en quelque sorte, à titre conservatoire) dans le contrat de syndic.
C. MODE DE RÉMUNÉRATION DES PRESTATIONS PARTICULIÈRES
Le texte bannit le recours à des barèmes, imposant la mention de pourcentages du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.
C Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires.
a. Imputation des frais de recouvrement générés par les copropriétaires débiteurs
Tout copropriétaire est tenu de s’acquitter des charges communes visées à l’article 10 de la loi de 1965, à savoir, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun (définies à l’article 10, alinéa 1er) et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, visées à l’article 10,
En cas de défaillance de la part d’un copropriétaire, bon nombre de règlements de copropriété ont intégré une «clause d’aggravation des charges», en vertu de laquelle le copropriétaire qui aggrave les charges communes doit en supporter les conséquences.
Ainsi, en pratique, l’efficacité des clauses d’aggravation des charges a été réduite à néant
Depuis la loi SRU, la situation est la suivante: le syndicat peut, en dehors de toute action en justice, imputer au seul copropriétaire défaillant les «frais nécessaires exposés par le syndicat».
C’est ainsi que relèvent de cette qualification:
– pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire: les frais de mise en demeure, les frais de relance (dont la jurisprudence nous apprend qu’il appartient au juge du fond de rechercher si la somme allouée au titre des charges de copropriété impayées ne comprend pas de tels frais: Civ. 3e, 25 sept. 2007: cité note 16), les frais de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure;
– les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Pour autant, cette énumération n’est qu’illustrative (emploi de l’adverbe «notamment»).
Précisons enfin que le copropriétaire débiteur s’expose à une autre sanction susceptible d’intervenir en dehors de toute instance judiciaire: l’article 19-2 de la loi de 1965 (créé par l’article 81, 2o de la loi SRU) prévoit en effet (en substance) que le défaut de paiement en temps et en heure par un copropriétaire de l’une de ses provisions de charges et l’absence de régularisation de la situation dans les trente jours de la mise en demeure qui lui aura été délivrée, entraînera l’exigibilité de l’intégralité des provisions restant à courir pour l’exercice considéré
b. Imputation des honoraires du syndic relatifs à l’état daté
Sont désormais inscrits dans la loi comme étant à la charge du copropriétaire concerné (en l’occurrence, il s’agit du vendeur) les «honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot».
C. Coût du certificat établi par le syndic attestant que l’acquéreur n’est pas débiteur du syndicat.
Aux termes de la loi ALUR du 24 mars 2014, le candidat acquéreur d’un lot déjà copropriétaire dans l’immeuble doit nécessairement être à jour de ses charges. Pour s’assurer que tel est bien le cas, le texte a prévu que le syndic délivre un certificat au notaire.
Le point 9.2 du contrat type prévoit que le coût d’établissement de ce certificat est supporté par le seul vendeur du lot.
Loi du 2 juillet 2020
Durée du mandat du syndic
(décret du 2.7.20 : art. 28 / décret du 17.3.67 : art. 28)
La limitation à une année de la durée des fonctions de syndic, lorsqu’il a directement ou indirectement participé à la construction de l’immeuble, s’étend désormais au concubin du syndic ayant directement ou indirectement participé à la construction de l’immeuble. En revanche, cette limitation ne s‘applique qu’aux alliés du syndic jusqu’au second degré (et non plus 3ème degré comme auparavant).
Dispense d’ouverture d’un compte séparé
(décret du 2.7.20 : art. 29 / décret du 17.3.67 : art. 29-1)
Jusqu’à présent, lorsque l’AG dispensait le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, elle devait en fixer la durée. Cette règle est supprimée, à partir du 31 décembre 2020.
Missions du syndic
(décret du 2.7.20 : art. 30 / décret du 17.3.67 : art. 33)
Pour s’adapter aux nouveaux régimes juridiques propres aux petites copropriétés le syndic délivre désormais aux copropriétaires (en les certifiant) les copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés :
- par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires ;
- ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs.
Changement de syndic
(décret du 2.7.20 : art. 31 / décret du 17.3.67 : art. 33-1)
En cas de changement de syndic, la transmission des pièces doit également comprendre, s’il y a lieu, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé.
Mise à disposition des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots gérés
(décret du 2.7.20 : art. 32 / décret du 17.3.67 : art. 33-1-1)
L’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots gérés mis à disposition dans l’espace en ligne sécurisé sont, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois suivant la dernière AG ayant été appelée à connaître des comptes (et non plus dans les trois mois précédant l’AG annuelle).
Sommes dont le versement peut être exigé par le syndic
(décret du 2.7.20 : art. 34 / décret du 17.3.67 : art. 35)
La liste des sommes dont le syndic peut exiger le versement est complétée par :
- les cotisations au fonds de travaux ;
- les provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation ;
- les avances décidées en AG et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Conventions entre le syndicat et le syndic
(décret du 2.7.20 : art. 35 / décret du 17.3.67 : art. 39)
Les conventions entre le syndicat et le syndic nécessitant une autorisation en AG sont élargies aux conventions entre le syndicat et le concubin du syndic. En revanche, seules les conventions entre le syndicat et les alliés au second degré du syndic nécessitent désormais une autorisation (et non plus au troisième degré).
Le décret supprime la précision selon laquelle la majorité requise pour cette autorisation est celle de l’article 24.
décret du 2.7.20 : art. 50 / décret du 17.3.67 : annexe 1)
Pour mémoire, l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967 précise un modèle-type du contrat de syndic.
Le décret du 2 juillet 2020 prévoit que le contrat de syndic ne peut être conclu que par décision expresse de l’AG. Auparavant, il était simplement mentionné qu‘une reconduction tacite du contrat de syndic était impossible.
Les modifications du contrat type de syndic concernent notamment:
- la révocation du syndic : les dispositions relatives à la révocation du syndic intègrent les modifications de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et visent désormais la résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical. Ainsi, par exemple, la résiliation n’est plus fondée sur un motif légitime, mais sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic. De plus, la résiliation prend effet à la date déterminée par l’AG et au plus tôt un jour franc après la tenue de celle-ci (auparavant, la délibération de l’AG désignant un nouveau syndic valait révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau syndic) ;
- la résiliation du contrat à l’initiative du syndic : : la résiliation doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée par le syndic au syndicat des copropriétaires. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’AG dont l’ordre du jour porte sur la désignation d’un nouveau syndic (auparavant, un préavis de 3 mois devait être respecté) ;
- la “nouvelle désignation du syndic” : il est désormais indiqué que, lorsqu’il est envisagé de désigner un nouveau syndic, il peut être mis fin au contrat en cours, de manière anticipée et sans indemnité, dès lors que la question du changement de syndic et de la date de fin du contrat en cours sont inscrites à l’ordre du jour d’une AG convoquée dans les trois mois précédant le terme du contrat en cours.
Le syndic qui ne souhaite pas être désigné à nouveau doit en informer le président du conseil syndical, au moins trois mois avant la tenue de cette AG.
Fiche synthétique de copropriété : le syndic doit mettre cette fiche à disposition du copropriétaire qui en fait la demande dans le délai d’un mois. À défaut, il est tenu au paiement d’une pénalité financière (montant à fixer par décret à paraître), qui est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l’établissement des comptes à clôturer et à soumettre à l’AG. Cette sanction ne sera applicable qu’à compter de l’entrée en vigueur du décret à paraître.
Transmission de pièces au conseil syndical : Le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En l’absence de transmission desdites pièces, au-delà du délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, le syndic est tenu au paiement d’une pénalité minimale de 15 euros par jour de retard (décret n°2019-503 du 23.5.19), déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’AG.
Rémunération du syndic : les paragraphes relatifs aux modalités de rémunération des prestations particulières sont adaptés afin de tenir compte des apports de l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui, pour mémoire, prévoit que l’encadrement de la rémunération du syndic (forfait pour les actes de gestion courante et liste limitative pour les prestations particulières) n’est applicable que pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission. Ce dernier a la possibilité de percevoir une rémunération complémentaire spécifique à l’occasion de prestations qui ne relèvent pas de sa gestion courante et qui sont définies par décret.
Par ailleurs, la tarification pratiquée doit être exprimée hors taxex (HT) et toutes taxes comprises (TTC).
Ces dispositions s’appliquent aux contrats de syndic conclus après le 4 juillet 2020 (lendemain de la publication du décret au Journal officiel).
Il est ajouté une nouvelle prestation consacrée à la préparation, convocation et tenue d’une AG à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires, pour des questions concernant leurs droits ou obligations. Cette mesure s’applique aux contrats de syndic conclus après le 31 décembre 2020.
CONTRAT SYNDIC : PRESTATIONS PARTICULIERES POUVANT DONNER LIEU A UNE REMUNERATION COMPLEMENTAIRE décret du 2.7.20 : art. 51 / décret du 17.3.67 : annexe 2)
Pour rappel, l’annexe 2 fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire.
Dans la rubrique “Autres prestations”, sont ajoutées les opérations de liquidation en cas de disparition de plein droit de la copropriété et de dissolution du syndicat des copropriétaires par réunion de tous les lots entre les mains d’un même copropriétaire.
Ces modifications s’appliquent aux contrats de syndic conclus après le 4 juillet 2020 (décret du 2.7.20 : art. 53).
